이 기사는 2009년 12월 29일 13시33분 thebell에 표출된 기사입니다

토지중도금 반환채권으로 신용보강을 한 PF 유동화사채가 사실상 신용보강의 효력이 없다는 지적이 제기되고 있다. 유동화회사에 돈이 없을 경우 토지판매자가 중도금을 반환해 유동화사채의 상환재원으로 써야 하는데 반환을 강제하는 구속력이 매우 약하기 때문이다.

토지 판매자는 신용보강용으로 토지중도금을 반환할 의무를 지지만 이를 지연하거나 지키지 않는다고 해도 금융계약 불이행에 따른 연체 이자만 내면 된다. 그러나 유동화회사가 발행한 ABS나 ABCP는 만기가 하루만 지나도 부도로 인정된다.

중도금 반환 제때 안하면‥

중도금 반환채권 양도(SPC 소유)로 신용보강이 이뤄진 PF-자산유동화증권의 핵심은 시행사가 납입한 토지중도금이다. 시행사가 채권 원리금을 갚지 못할 경우 토지판매자인 지방자치단체나 공기업이 그동안 받았던 토지 중도금을 내어 줘 시행사의 의무를 대신한다는 것이다.

그러나 토지 판매자가 중도금을 제때 내놓지 않을 경우 유동화사채 투자자는 부도위험을 피할 수 없게 된다. 상환이 하루만 지연돼도 발행된 채권은 사실상 부도 처리되기 때문이다.

현금이 SPC로 이전된 것이 아니라 중도금 반환채권만 SPC로 넘겨졌기 때문에 생기는 문제다. 신용보강을 한 토지판매자 내부의 현금 흐름 혼선 위험, 결제 위험 등이 내포하고 있는 것이다.

금융권 한 관계자는 "채권 원리금 상환이 하루라도 늦어질 경우 이는 부도"라며 "토지판매자의 중도금 반환을 제때하지 않을 경우 발생할 수 있는 일"이라고 말했다.

느슨한 신용보강

이같은 느슨한 구조의 채권이 만들어진 것은 시공사나 금융회사의 신용보강을 얻어내기 힘들어지자(여러개의 시공사가 포함돼 이해 관계 불일치) 신용등급이 높은 지방자치단체나 공기업의 힘에 무리하게 기댔기 때문이다.

발행 채권의 신용등급은 신용을 보강해준 기업이나 단체에 따라가는 경우가 보통이다. 채권 자체의 상환능력에 비해 신용등급이 상승한다.

그러나 토지중도금 반환채권으로 신용보강이 된 경우 신용공여자인 토지판매자는 중도금을 적시 반환하지 않아도 신용 이벤트가 발생하지 않는다.

가령 서울시가 토지중도금을 제때 반환하지 않아 신용보강을 한 ABS가 부도가 나면 이를 보증한 서울시는 부도가 아니라 금융거래 계약을 이행하지 않는 수준의 영향만 입게 된다. 연체 이자만 내면 되는 것. 이미 발행된 채권의 구조에서 연체와 관련해서는 '상당한 수준의 배상을 한다' 정도로 언급돼 있는 것으로 알려졌다.

금융권 관계자는 "최악의 경우 발행 채권이 부도가 나더라도 이를 신속하게 책임질 사람이 없을 수도 있다"며 "토지중도금 반환채권으로 신용보강이 이뤄진 채권 투자에 세심한 유의가 요구된다"고 말했다.

반면 다른 금융권 관계자는 "토지 판매자의 신용등급을 감안할 경우 중도금 반환 의무를 이행하지 않을 가능성이 낮고 또 중도금반환채권이 장래채권으로 인정되지 않을 경우에 대비해 중도금의 SPC 귀속이라는 또 다른 장치가 마련돼 있다"고 말했다.