이 기사는 2024년 02월 26일 15:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 경기 우려로 자금 조달에 직격탄을 입었던 리츠업계의 분위기 변화가 감지된다. 이달 중순 SK리츠의 공모채 수요예측 흥행에 힘입어 KB스타리츠도 600억원 규모 회사채 발행에 나섰다.

작년 말 상장리츠의 공모채 수요예측에서 잇따라 미매각이 발생했던 것과 비교하면 차이가 크다. 회사채 시장 연초효과에 기준금리 인하 기대감이 맞물려 빠르게 시장을 찾은 상장리츠가 수혜를 입었다. 다만 이 같은 시장 분위기가 앞으로도 이어질지는 미지수인 만큼 완전한 회복을 점치기 어렵다는 분석도 나왔다.

◇SK리츠 유증서 빠졌던 삼성증권도 주관 복귀

투자은행(IB)업계에 따르면 KB스타리츠는 오는 29일 기관투자자를 대상으로 600억원 규모 공모채 일반청약에 나선다. KB스타리츠는 서울 종로구에 위치한 씨티뱅크센터를 신규로 편입하기 위해 회사채 발행을 결정했다. CBD(도심지역)에 위치한 핵심 오피스 자산으로 씨티은행이 100% 임차해 사용 중이다.

케펠자산운용이 펀드를 통해 이 건물을 인수했는데 KB스타리츠는 펀드 수익증권에 644억원을 투자하는 구조다. KB스타리츠는 투자금을 마련하기 위해 600억원의 공모채 발행을 계획했다. 추가적으로 250억원의 사모채 조달도 예정돼 있다. 사실상 공모채 발행으로 신규 자산에 투자하는 셈이다. 아직 주가가 공모가인 5000원을 하회하는 4000원 수준에 머물러 있어 유상증자를 추진하긴 어렵지만 공모채 발행에는 이상이 없다는 평가를 내렸다.

이를 잘 드러내는 사례가 SK리츠의 공모채 흥행이다. 이달 중순 700억원 규모 회사채 발행을 위해 수요예측을 실시했는데 6000억원 가까운 주문이 몰려 990억원으로 증액 발행에 성공했다. 상장리츠는 수요예측 없이 공모채 발행하는 경우가 일반적인데 SK리츠는 직접 투자자 선택을 받는 자신감을 보였다.

사실 SK리츠는 지난해 10월 3000억원 규모 유상증자를 실시했는데 이 때 최종 청약률 81%를 기록해 600억원 규모 미매각이 발생했다. 눈에 띄는 건 당시 유상증자와 이번 회사채 주관사단의 변화다. 2021년 SK리츠 상장과 첫 번째 유상증자를 함께 했던 삼성증권은 지난해 유상증자 결과를 보수적으로 전망해 조달 과정에 참여하지 않았다. 하지만 이번 회사채 발행에선 대표주관사로 동참해 인수 물량을 확보했다.

IB업계 관계자는 "리츠업계도 일반 기업의 공모채 시장 분위기와 마찬가지로 연초효과 덕에 힘이 실린 모습"이라며 "일찌감치 자금 조달을 결정한 기업의 경우 유리한 시장 환경으로 인해 득을 보고 있다"고 말했다.

◇ 'A급' 이지스레지던스리츠, 차환 발행 택할까

연초효과 외에도 지난해 11월 미국 연방준비제도(Fed) 연방공개시장위원회(FOMC)의 기준금리 동결 이후 리츠 시장 전반에 훈풍이 불기 시작했다. 지난해 SK리츠 유상증자 부진 외에 9월 제이알글로벌리츠도 회사채 800억원 모집에 20억원 주문을 받는데 그친 바 있다. 유상증자와 회사채 모두 어려운 상황이었다.


하지만 글로벌 기준금리가 안정세를 찾을 것이란 전망이 나오며 작년 연말부터 주가가 상승세에 접어들었다. 지난해 11월 730포인트대로 하락했던 KRX 리츠 톱 10 지수는 작년 12월 한 때 790포인트를 넘어서기도 했다. 지난달 기준금리 인하 기대감이 과도했다는 분석으로 인해 760포인트대로 낮아지기도 했으나 재차 반등 기조를 보이고 있다.

금리 인하를 통해 부동산 시장 환경이 점차 개선될 것이란 분석에 힘입어 앞으로 조달 시장에 나타날 리츠에도 관심이 간다. 임대주택 자산을 품고 있는 이지스레지던스리츠는 지난해 6월 1년 만기로 100억원의 공모채를 발행해 상반기 중 만기가 도래한다.

다만 모든 상장리츠가 공모채 시장에 자신 있게 등장하기는 어렵다는 이야기도 나온다. 앞서 SK리츠의 경우 대규모 수요를 확인했지만 청약이 예정돼있는 KB스타리츠는 최대 800억원으로 계획했던 증액 한도를 증권신고서 정정을 통해 삭제했다. SK리츠의 신용도는 'AA-, 안정적'이고 KB스타리츠는 'A-, 안정적'이다. 만기가 다가오는 이지스레지던스리츠도 'A-'등급을 보유하고 있다. AA급 우량 상장리츠로만 자금 수요가 집중될 수 있다는 뜻이다.

리츠업계 관계자는 "시장 분위기가 언제라도 급변할 수 있기 때문에 여전히 공모채 발행을 고민하는 리츠가 많다"며 "자신있게 발행에 나서기 어려운 상황"이라고 전했다.