이 기사는 2024년 08월 13일 15:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK디앤디가 2분기 군포 트리아츠와 생각공장 구로 등 주요 프로젝트에서 순항하면서 전기 대비 흑자전환에 성공했다. 다만 전년 동기와 비교하면 실적이 크게 뒷걸음질쳤다. 강남 스케일타워 매각에 따른 수익을 일시적으로 반영한 데 따른 기저효과 때문이다.

SK디앤디는 지난 3월 물적분할 이후 부동산 개발 방식에 따른 손익인식 구조와 회계 정책 등을 손보며 새출발했다. 올해 명동N빌딩과 충무로 오피스 매각 등 빅이벤트를 앞두고 있는 만큼 대규모 수익 인식을 통해 연간 단위론 성장 국면을 이어가겠다는 포부다.

◇전기 대비 흑자전환…주요 개발 프로젝트 순항

금융감독원 전자공시에 따르면 SK디앤디는 올해 2분기 매출 719억원, 영업이익 26억원, 당기순이익 98억원 등을 거뒀다. 전기와 비교하면 외형을 키우고 흑자전환에도 성공했다. 1분기 매출 506억원, 영업손실 10억원, 당기순손실 20억원을 냈다. 전분기 대비 매출은 약 42% 증가하고 영업이익은 흑자전환하면서 상반기 누적으로도 이익을 냈다.

다만 전년 대비론 큰 폭의 실적 감소를 보였다. 전년 동기 매출 2573억원과 비교해 72% 감소했고 영업이익과 당기순이익도 각각 2042억원에서 16억원으로, 1530억원에서 118억원 등으로 급감했다.

배경엔 전년 동기 진행한 강남 오피스 매각에 따른 기저효과가 깔려 있다. SK디앤디는 지난해 4월 직접 개발한 서울 강남역 스케일타워 지분을 현대차에 매각하며 수천억원 차익을 거뒀다. 2019년 이지스자산운용과 함께 부지를 인수해 오피스 빌딩으로 개발한 지 3년 만의 성과였다. 스케일타워는 지하 6층, 지상 19층, 연면적 4만9370제곱미터(㎡)의 프라임급 오피스 빌딩으로 KCC건설이 시공했다.

SK디앤디 관계자는 "분기 실적 반등엔 특별한 이벤트가 없었지만 주요 프로젝트들이 순항한 효과"라며 "프로젝트 진행률에 따라 매출을 인식하고 있고 기존 회계 정책이 가진 한계점 등을 개선하면서 재평가가 이뤄진 효과도 있다"라고 말했다.

SK디앤디는 현재 군포 트리아츠와 생각공장 구로 등을 주요 프로젝트로 진행하고 있다. 군포 트리아츠는 군포역 2번 출구 인접 지역에 대한 대규모 개발 프로젝트다. 향후 공업지역 수요와 GTX-C 노선 개통에 따른 수혜 기대가 큰 지역이다. 2022년 10월 공급을 시작해 2분기 말 기준 분양율 61.4%, 공정률 24.1%를 기록했다. 공정률에 따라 2분기 인식한 매출은 약 81억원이다. 전체 예상 매출은 1857억원으로 추정되며 이 중 1576억원을 남겨뒀다.

생각공장 구로는 서울 서부권 대표 준공업지역 지식산업센터 사업이다. 영등포와 구로, 가산권역 사이에 위치해 잠재력이 풍부하다는 평가다. 2022년 8월 공급을 시작해 2분기 분양률 91%, 공정률 37.2%를 달성했다. 이에 따라 2분기 중 인식한 매출은 약 398억원이다. 전체 예상 매출은 5224억원이며 이 중 3882억원을 잔여 매출로 추산하고 있다.

코리빙 하우스 사업인 에피소드 임대도 순항하고 있다. SK디앤디는 앞서 신촌, 서초, 강남, 성수1·2, 수유, 구의 등 7곳에서 추가로 용산을 포함, 서울 주요 거점에 총 2600세대의 에피소드를 운영하고 있다. 2026년까지 신촌2, 남산, 용두 등 3개 지점을 추가로 열어 직영과 외부 운영 세대를 포함해 5만 세대를 확보하는 게 목표다.


◇개발 방식별 손익구조·회계처리 '변화'…2H 명동·충무로 매각 추진

SK디앤디는 지난 3월 인적분할을 마무리하면서 1분기부터 부동산 개발과 운영 사업, 가구 사업만 매출에 포함하기 시작했다. 신재생에너지사업과 ESS사업은 분할회사인 SK이터닉스가 맡았다. 동시에 부동산 개발 방식에 따른 손익인식 구조와 회계 정책 등을 손봤다.

먼저 부동산 개발 방식에 따른 손익인식 구조는 △자체사업(분양형) △자체사업(선매각) △자체사업(후매각) △지분출자형(PEF, 리츠) 등 4개로 구분했다. 자체사업(분양형)은 계약부터 1차 중도금까지 분양률을 기준으로 공정 진행에 따라 수익을 인식하고 나머지 분양 분은 입주시 잔금 납부율에 따라 인식한다.

자체사업(선매각)은 분양이 100% 완료되는 시점에 공정 진행에 따라 매출과 이익을 반영한다. 또 자체사업(후매각)은 부지를 확보하고 착공을 준비하고 매각 계약이 이뤄진 뒤 인도 시점이 되어서야 실적을 인식하는 방식이다. 지분출자형 사업도 마찬가지로 매각이 이뤄질 때 차익분에 대해 실적으로 인정한다.

2022년 재무제표부터 리츠, REF 등 지분 투자를 통한 부동산개발 수익과 비용을 각각 영업이익과 영업비용 계정에 반영한 것도 변화다. 부동산 개발 및 운영사업의 특성을 반영해 본업으로 인한 수익 인식을 명확히 하자는 차원이다. 앞서 지분 투자를 통한 매각 차익을 영업외수익으로 반영하면서 영업과 비영업 활동에 대한 구분이 모호하다는 한계를 극복했다.

올해 목표는 명동N빌딩과 충무로 오피스 두 곳의 매각이다. 명동N빌딩은 서울 중구 을지로에 위치한 오피스 빌딩이다. SK디앤디가 자체 개발을 진행해 2022년 말 완공했다. 충무로 오피스는 부동산펀드를 통해 지분 94%를 보유하고 있다. 두 오피스 모두 자체사업(후매각)에 해당해 인도 시점에 매각 총액을 영업수익으로 인식하면서 단숨에 큰 매출을 낼 수 있는 구조다. 이를 통해 연간 단위로 실적 상승세를 이어가겠단 포부다.