이 기사는 2024년 07월 31일 08:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK디앤디의 임대주택 사업은 '투 트랙'이라는 말로 표현 가능하다. 개발은 '에피소드' 브랜드를 보유한 SK디앤디가 총괄하고 있다. '에피소드 성수 101'을 시작으로 서초·수유·신촌·강남까지 저변을 넓혔다. 준공 이후 단계에선 자회사인 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)이 참여해 임대 운영사 역할을 맡고 있다.

DDPS가 출범한 지 3년 차를 맞았지만 SK디앤디와 협업 덕분에 빠르게 운영 역량을 고도화하는 데 성공했다. 단순히 에피소드 단지만을 운영하기보다 포트폴리오를 확장하기 위한 노력도 병행하고 있다. '잠실 센트럴파크', '청계 로벤하임' 등 청년주택이 DDPS의 새 먹거리로 거론된다.

◇디앤디인베스트먼트 설립, 임대주택 리츠 AMC 역할 수행

SK디앤디의 전신은 아페론이다. 과거 SK그룹 내에서 시행사 역할을 수행했다. 일산 킨텍스몰이 아페론 시절 수행한 주요 포트폴리오다. SK디앤디로 사명을 변경한 이후에는 도시형생활주택(QV), 지식산업센터(SK VIEW 센터) 등으로 저변을 넓혔다. 마스터 리스(Master Lease) 사업에도 본격 진출했다.

이후 새 먹거리로 낙점한 게 임대주택이다. 2019년 RESI솔루션개발운용본부를 신설하고 임대주택 브랜드인 에피소드를 론칭했다. 자산관리회사(AMC) 역할을 맡길 디앤디인베스트먼트를 설립하는 절차도 수반됐다. 리츠를 통해 부동산 매입부터 개발, 준공 후 임대까지 전 과정을 아우르겠다는 목표를 설정했다.

지금도 초기 상품이었던 에피소드 성수 101과 에피소드 성수 121를 제외하고는 모든 임대주택 상품에 리츠를 접목하고 있다. 대표적으로는 디엔디엔베스트먼트가 가장 먼저 인가를 받은 '디디아이에스230리츠'가 거론된다. 싱가포르투자청(GIC)과 SK디앤디가 각각 80%, 20%씩 출자해 설립됐다.

디디아이에스230리츠의 기초자산은 '에피소드 수유 838'이다. 서울 강북구 수유동 230-4 일원의 부지를 2018년 12월 매입해 2021년 12월 준공했다. 아파트와 도시형생활주택, 오피스텔을 합친 규모는 818세대다. 준공 후 한 달이 지난 시점에 임대 업무를 시작해 본격적인 운영 기간에 진입했다.

GIC는 '디디아이에스씨57리츠(에피소드 신촌 369)'와 '디디아이에스씨1339리츠(에피소드 강남 262)', '디디아이에스씨1338리츠(에피소드 서초 393)에서도 SK디앤디와 손발을 맞추고 있다. 가장 최근 준공된 '에피소드 용산'과 내년 준공 예정인 '에피소드 신촌2'에는 교직원공제회가 해당 자산을 담고 있는 모리츠의 보통주 투자자로 참여했다.

과거 에피소드 론칭 업무에 참여했던 김도현 사장이 회사를 이끌고 있다는 점에 미루어 임대주택 사업의 지속적인 확장이 예고된다. 김 사장은 1967년생으로 서강대 화학공학과를 졸업하고 유공(현 SK)에서 사회생활을 시작한 인물이다. 이후 SK케미칼과 SK네트웍스, SK건설(현 SK에코플랜트)을 거쳤다.

SK디앤디에는 2016년 합류했다. 첫해는 경영지원본부장을 맡았으나 에피소드 사업이 본격화되는 시점과 맞물려 RESI솔루션개발운용본부장으로 근무하기 시작했다. 2021년 총괄사장으로 승진한 이후에도 RESI솔루션운용총괄직을 겸임했다. 이어 2022부터는 대표이사 사장으로 근무하고 있다.
◇DDPS, PM·LM·FM 역할 수행…누적 운영실적 3715새대

SK디앤디는 에피소드를 개발한 이후 DDPS를 적극 활용하는 모습이다. DDPS가 주요 에피소드 단지의 임대관리(LM)회사로 이름을 올리고 있다. 일부 단지에서는 시설관리(FM) 업무도 병행한다. 계약마다 차이는 있지만 일반적으로 에피소드 임대료 수입의 2.5% 정도를 수수료로 책정하고 있다.

단순 에피소드 단지에만 포트폴리오가 국한되지는 않는다. DDPS는 SK디앤디가 매입한 도시형생활주택의 운영 업무도 수행하고 있다. 디앤디인베스트먼트가 2019년 10월 인가받은 디디아이레지덴셜리츠가 대표적이다. 디디아이레지덴셜리츠는 디디아이레지덴셜제1·2호리츠의 모리츠로서 영향력을 발휘하고 있다.

디디아이레지덴셜제1호리츠 기초 자산은 서울 광진구 구의동 252-16에 위치한 '구의 웰츠타워'다. 디디아이레지덴셜제1호는 2019년 학교법인 한양학원으로부터 1050억원을 들여 해당 부동산을 매입했다. DDPS는 구의 웰츠타워 시설관리회사로서 매달 6097만원의 수수료 수익을 얻고 있다.

서울 송파구 풍납동 397-1 소재의 '풍납 드림스페이스I·II'를 330억원에 매입한 후 기초자산으로 담은 디디아이레지덴셜제2호리츠도 눈에 띈다. DDPS는 현재 풍납 드림스페이스I·II'의 시설관리회사로 이름을 올리고 있다. 월 보수는 1410만원이다. 자산관리(PM) 보수로 월 500만원이, FM 보수로 월 910만이 각각 책정돼 있다.

그룹 물량 외에도 자체 생존력을 확보하기 위한 노력을 병행하고 있다. 일례로 DDPS는 청년주택인 '포레나 당산'을 시작으로 잠실 센트럴파크, 청계 로벤하임 등에서 운영 업무를 맡기 시작했다. DDPS가 누적 3715세대 운영을 맡아 연간 600억원 수준의 매출 외형을 확보했지만 안주하지 않겠다는 의지로 풀이된다.

고른 포트폴리오로 DDPS 성장세를 이끌고 있는 인물은 정재현 사장이다. 인하대 건축공학과를 졸업하고 SK건설에 입사했다. SK디앤디로 이동한 후에는 DDPS의 한 축인 가구사업부(옛 디앤디리빙솔루션)에서 주로 근무해 왔다. DDPS 대표로서 업무를 시작한 건 법인의 출범일이기도 한 2022년 9월부터다.