이 기사는 2024년 08월 30일 07:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 '서울디앤씨(SEOUL D&C)'가 수원 옛 갤러리아 부지 개발 사업 성과를 온전히 누리지 못하고 있다. 경기 부천과 서울 자곡동 프로젝트를 마친 뒤 현금 유입을 기대할 수 있는 사실상 유일한 사업장이다.

외형 성장과 현금 유입엔 성과가 있었으나 누적된 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금 상환과 이자 납입 등이 가중되면서 순적자 규모가 늘어났다. 아직 본 궤도에 오르지 않은 사업장들도 많은 상황 탓에 서울디앤씨는 계속 기업 불확실성 지적까지 받으며 어려운 시기를 헤쳐가는 것으로 해석된다.

30일 관련업계에 따르면 부동산 디벨로퍼 서울디앤씨는 지난해 연결 기준 매출액 1400억원, 영업이익 307억원을 기록했다. 전년 대비 매출액은 65.3%, 영업이익은 534.6% 증가했다. 다만 같은 기간 순손실 규모는 34% 늘어난 122억원에 달했다. 2년 연속 순적자를 기록했다.

외형 성장은 경기도 수원에서 진행했던 개발 사업 성과가 견인했다. 서울디앤씨가 출자한 '수원갤러리아역세권복합개발피에프브이(이하 수원갤러리아역세권복합개발PFV)'는 지하철 수인분당선 수원시청역 인근의 옛 갤러리아 백화점 부지를 개발하기 위한 시행 주체다.

경기도 수원시 팔달구 인계동 1125-1번지 외 4필지에 있던 수원 옛 갤러리아 백화점은 현재 '파비오 더 씨타'란 이름의 건물로 준공됐다. 지하 7층~지상 17층 규모 건물로, 근린생활시설과 업무시설 및 판매시설 등이 공급됐다.

서울디앤씨는 지난해 파비오 더 씨타를 통해 1343억원에 달하는 분양 수익을 거뒀다. 2021년 분양을 시작한 파비오 더 씨타는 그해 882억원의 분양 수익이 발생했다. 이어 2022년 659억원을 거둔 뒤 지난해 분양 수익을 포함해 총 2890억원에 달하는 성과를 만들었다. 지난해 말 기준 분양 예정잔액이 216억원임을 고려하면 공실이 일부 남은 것으로 풀이된다.


서울디앤씨는 1세대 디벨로퍼로 알려진 류영찬 대표가 설립한 부동산 디벨로퍼다. 류 대표는 도심재생 사업 역량으로 주목받았다. 파비오 더 씨타 이전엔 경기 부천 공동주택 '한신더휴 메트로'와 서울 강남 자곡동 '빌리브 파비오 더 까사' 등의 프로젝트가 대표적인 성공 사례다.

다만 한신더휴 메트로와 빌리브 파비오 더 까사 등 개발 사업이 마무리 단계에 접어들면서 지난해에는 파비오 더 씨타가 사실상 유일한 매출원이었다. 문제는 부동산 개발을 위해 일으켰던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 차입금 부담 압박이 커졌다는 점이다.

지난해 말 연결 기준 서울디앤씨가 1년 내 상환할 차입금은 1160억원을 넘는다. 유동성 장기부채도 500억원이 넘는 등 차입금 부담이 상당한 상황이다. 지난해 서울디앤씨가 금융 이자로만 174억원 넘게 집행하면서 순손실 규모가 불어났다.


기업의 영속성에 대한 의문도 낳았다. 서울디앤씨 재무제표를 감사한 외부 감사인은 지난해 말 기준 부채총계가 자산총계를 180억원 가까이 초과하는 등 계속기업 존속 능력에 불확실성이 존재한다고 지적했다. 서울디앤씨가 계속기업 관련 불확실성 의견을 받은 것은 최근 10년 사이 처음이다.

이 가운데 서울디앤씨가 추진하는 차기 프로젝트도 아직 본궤도에 오르지 못한 상황이다. 대표적인 프로젝트가 서울 강동구 천호동 419-3 외 3필지 개발 사업이다. 천호역세권PFV를 설립해 개발 사업을 위한 토지 등을 1280억원에 취득했다. 하지만 개발 사업이 본궤도에 오르지 못한 상황에서 1160억원의 차입금 부담은 천호역세권PFV를 거쳐 서울디앤씨로 이어지고 있다.

이에 대해 서울디앤씨 관계자는 "드릴 말씀이 없다"고 짧게 답했다.