이 기사는 2024년 10월 22일 07:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

"부동산 개발 시장은 달라질 것입니다. 현재와 같은 방식으로 더는 생존할 수 없을 것이라고 대부분 생각하고 있습니다. 하지만 구체적인 방법은 모르겠습니다. 정책이나 금리, 시장 환경 등 불확실한 것들이 너무 많기 때문입니다."

최근 부동산 개발 시장에서 만난 취재원들에게 가장 많이 듣는 이야기들이다. 부동산 개발 시장은 인구구조 변화와 부동산 시장의 수도권 중심화, 고금리 및 원가 상승 등으로 많은 변화가 이어지는 상황이다.

변화에 능동적으로 대응하고자 하는 디벨로퍼로선 고민도 많다. 표면적으로 드러나는 환경의 변화와 달리 새로운 정책이나 규제 도입을 예고한 지 1년 가까이 확정되지 않고 있다. 부동산 개발 사업의 디벨로퍼 자기자본 비율 상향 등이 대표적이다.

여기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장을 옥죄는 현재의 시장 환경도 금융당국과 정책당국에 의해 더욱 경색됐다고 보는 것이 디벨로퍼 업계의 중론이다. 규제당국을 중심으로 제한 정책을 쏟아내면서 부동산 개발의 청사진을 그렸던 디벨로퍼는 울며 겨자 먹기로 사업을 접는 경우도 많았다.

아울러 과거 한시적으로 적용했던 기업구조조정리츠(CR리츠) 재도입 등 정책이 쏟아졌지만 정작 디벨로퍼들에게 와닿는 내용은 아니었다. 이마저도 정책이 확정됐다기 보단 시장의 분위기를 떠보는 형태만 드러나며 혼란이 이어졌다.

실제로 지난 2년간 디벨로퍼업계는 정책적 불확실성에 어려움을 극복하지 못하고 소리 소문 없이 사라진 곳들이 여러개다. 다양한 성공 사례를 남겼던 A사는 야심 차게 뛰어들었던 강남의 호텔 부지 개발 사업 진행을 결국 대기업 손에 넘겨야 했고 젊은 감성을 내세워 일본의 디벨로퍼 '모리'를 표방한 B사는 구조조정 끝에 개발을 위해 샀던 토지들을 헐값에 처분하는 상황에 놓여있다.

이런 시장에서 디벨로퍼들이 공통으로 내는 목소리는 하나다. 시장의 어려움은 늘 마주했었고 극복하거나 돌아갈 수 있었지만 정책의 불확실성은 대처할 방법이 많지 않다는 것이다. 특히 금융권의 PF를 활용해 부동산 시장을 개척하는 디벨로퍼로선 자기자본 비율 상향과 같은 불확실한 정책 앞에선 미래를 향한 발걸음을 한 발 떼기도 쉽지 않은 상황이다.

지금을 견디기도 어려운 마당에 미래가 무슨 의미냐 하겠지만 준비하지 않으면 미래도 없다. 그런 의미에서 더벨은 오는 24일 '디벨로퍼 포럼 2024'를 통해 현재보단 앞으로의 부동산 개발업의 미래를 전망해 보는 자리를 가질 예정이다. 상업용 부동산 전망과 PF를 활용한 지속가능한 개발업, 나아가 새로운 부동산 개발 제도 등의 주제 발표 속에서 디벨로퍼들이 미래를 준비하는 새로운 기회가 되길 기대해 본다.