이 기사는 2024년 10월 24일 16:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼의 지속가능한 성장을 위해 자금 조달이 가능한 '에퀴티(Equity) 금융시스템' 도입이 필요하다는 제언이 나왔다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 재무적 투자자를 확보할 수 있는 대안으로 개발 사업 에퀴티에 투자할 수 있는 환경이 조성돼야 한다는 얘기다. 여기에 단편적으로 흩어진 부동산 PF 현황의 통합 모니터링 체계 구축 목소리도 나왔다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실 실장(사진)은 24일 서울 중구 더플라자호텔에서 '변곡점에 선 디벨로퍼, 부동산 개발업의 미래'라는 주제로 열린 '2024 더벨 디벨로퍼 포럼'에서 '지속가능한 부동산개발을 위한 제언:부동산PF 관점에서'란 내용으로 발표했다.

부동산 개발사업은 최근 몇 년간 건설 원가 및 조달 금리 상승으로 인해 분양가 인상과 주택 구매력이 하락하는 상황이 맞물려 사업성이 낮아진 형국이다. 이는 분양대금 유입을 통해 PF 상환과 공사비 집행이 가능한 자금조달 구조의 부동산 개발을 둔화하는 원인이 되고 있다.

이 실장은 "올해 8월 기준 전국에 인허가된 주택은 20만호로 최근 10년간 동월 대비 가장 낮은 수준"이라며 "문제는 분양시장 침체와 사업성 저하가 PF 상환이 어려운 상황을 만들어 지속가능한 개발 상황을 어렵게 하고 있다"고 평가했다. 이어 "PF 상환 후 시행사들이 마지막에 이익을 가져가는 구조인데 현재 시장 상황에선 마이너스(-)가 나더라도 엑시트를 하는 게 중요한 분위기"라고 덧붙였다.

2022년 레고랜드 발 부동산 PF 시장 위기를 시작으로 태영건설과 같은 대형 건설사의 워크아웃 신청 등은 시장을 얼어붙게 만들었다. 문제는 정부에서 부동산 시장 회복을 위해 다양한 정책을 내곤 있지만 일선 현장이나 디벨로퍼들은 크게 와닿지 않다는 점이다.

그는 "PF 시장 위기를 말하면서 에퀴티 확대를 많이 얘기하고 있지만 한국은 선분양 제도나 시공사의 책임 준공이나 신용보강 등이 고착돼 있고 연대보증까지 연결돼 해외 사례와는 단순 비교가 어렵다"며 "자기자본을 상향하기 위해선 제도적 기반 확보와 더불어 시행사들의 조달가능한 수준의 설정 규모 등이 필요하다"고 제언했다.

부동산 개발 자금을 조달할 수 있는 금융시스템 조성이 선행될 필요가 있다고 강조했다. 특히 BIS를 고려해야 하는 금융권이 부동산 PF 자기자본에 대출하려면 위험가중치 등을 반영해야 하는데 이 경우 참여할 수 있는 사업장의 숫자가 현재보단 줄어들 수밖에 없다는 지적이다.

이에 대한 대안으로 '에퀴티 금융시스템' 구축을 제안했다. 이 실장은 "연기금이나 PEF의 시행사 투자 확대, 현물 출자 활성화를 통한 에퀴티 확보 등의 제도 도입과 더불어 관련 과세이연이나 세금 완화책이 필요하다"며 "최근 이야기가 나오고 있는 리츠가 에퀴티 금융시장을 선도하는 역할을 해줄 것으로 기대하고 있다"고 말했다. 이어 "금융권도 개발 사업의 파트너란 생각을 갖는 것도 필요하다"고 덧붙였다.

에퀴티 금융시스템 도입과 함께 PF 통계시스템 구축도 필요하다고 제언했다. PF 사업장을 금융권이나 개발업계, 건설업계 등이 모니터링할 수 있는 통합 시스템을 구축하는 것이다.

그는 "현재 금융권의 PF 대출 상시 감시 지원시스템이 있지만 업권별 익스포져나 유형별 잠재 리스크를 전반적으로 파악하긴 어렵다"며 "프로젝트별로 고유의 아이디(KEY)를 생성해 국토부나 금감원 등에서 자금조달이나 개발 현황 등을 파악할 수 있게 해야 한다"고 조언했다.

부동산 개발업계 선진화와 지속가능한 '한국형 디벨로퍼 육성'을 더해 대외 충격에도 버틸 수 있는 체계와 기반을 마련해야 한다는 목소리도 냈다.

이 실장은 "디벨로퍼 체질개선도 필요한 만큼 실적 평가 도입 등으로 양호한 개발 이력을 지닌 사업자에게 우선 참여 기회를 제공하는 것도 필요하다"며 "전문인력의 지속적 경력 관리와 통합 관리, 나아가 부동산 개발과 자산운용 분야의 전문 인력의 상호 연계 방안도 요구된다"고 말했다. 이어 "이를 통해 디벨로퍼 산업의 질적, 양적 성장이 지속가능한 주거 공급으로 이어질 수 있길 바라본다"고 덧붙였다.