이 기사는 2024년 10월 24일 16:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난해 17조6000억원을 기록하며 전년 대비 10조원 가량 급감했던 한국의 상업용 부동산 거래 규모는 올해 22조8000억원으로 회복될 것으로 전망된다. 오피스 시장이 회복됐지만 물류센터 등의 섹터가 부진한 결과다. 2025년에도 오피스 시장을 중심으로 거래가 이뤄지면서 연간 거래액은 20조원 수준을 기록할 것으로 보인다. 전문가들이 부동산 개발의 발목을 잡았던 높은 공사비와 경기침체가 당분간 지속될 것으로 보이는 만큼 보수적인 개발과 투자를 강조했다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실장(사진)은 24일 서울 중구 더플라자호텔에서 '변곡점에 선 디벨로퍼, 부동산 개발업의 미래'를 주제로 열린 '2024 더벨 디벨로퍼 포럼'에 참석해 '한국 상업용 부동산 시장 2025년 전망'에 대해 발표했다.

발표는 부동산 시장을 둘러싸고 있는 국내외 환경에 대한 진단으로 시작됐다. 올해 한국의 국내총생산(GDP) 성장률이 2.1%를 기록할 것으로 전망되는 가운데 3분기 GDP가 0.1% 성장에 그치는 등 침체가 지속되는 중이다. 기준금리는 인하가 시작되기는 했지만 인하폭과 속도는 더딜 것으로 관측된다. 최저임금과 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 문제도 당분간 지속될 것으로 진단했다.

유 실장은 "상승한 공사비가 다시 떨어질 것으로 기대하기 어렵고 기준금리 전망도 과거 대비 하락폭이 둔화되고 있다"며 "경제성장률이 2% 수준으로 유지되는 저성장 시대가 도래할 것으로 전망되는 만큼 과거보다 보수적으로 개발과 투자에 임해야 할 것"이라고 설명했다.

올해 상업용 부동산 거래시장 규모는 22조8000억원으로 전망됐다. 17조6000억원에 그쳤던 전년 대비 29.5% 증가한 수치다. 물류센터와 리테일 부동산 거래는 부진했지만 오피스 시장을 중심으로 거래량이 회복되면서 전체 거래규모가 증가할 것으로 관측된다.

2025년에도 올해와 비슷한 기조가 유지될 것으로 보인다. 대부분의 거래가 오피스에 집중될 것이라는 설명이다. 연간 거래규모는 보수적으로는 13조5000억원, 긍정적으로는 27조9000억원이 예상된다.

유 실장은 "연간 거래액은 통상 보수적인 수치와 긍정적인 수치의 중간지점 정도로 형성되는 경향이 있다"며 "이를 고려하면 2025년 상업용 부동산 거래 규모는 올해와 비슷한 수준을 유지할 것"이라고 내다봤다.

상업용 부동산 거래시장에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 오피스에 대해서는 공급량에 주목할 것을 주문했다. 2015년부터 2024년까지 29만2000평이었던 서울과 분당지역의 연평균 오피스 공급량은 2025년부터 2030년까지 23만4000평에 그칠 것으로 관측된다. 이에 따라 경기침체 등으로 인해 공실률이 소폭 상승할 것으로 예상되지만 중장기적으로는 하향 안정세를 유지할 것으로 전망했다.

다만 권역별 오피스 공급량의 차이가 큰 점에 대해서는 주의가 필요하다고 강조했다. 특히 올해에는 서울과 분당지역 전체 오피스 공급량의 절반에 달하는 약 21만평이 마곡에 신규 공급될 예정이다. 또 CBD 지역의 경우 진행되고 있는 도시환경정비사업들이 용적률 인센티브를 부여받으면서 2028년부터 2030년까지 적잖은 물량이 공급될 것으로 전망된다.

유 실장은 "단기적으로는 서울 기타지역이, 장기적으로는 CBD 지역의 공실률 부담이 발생할 가능성이 높다"며 "경기침체가 지속되면 임차수요 감소와 공급과잉이 맞물리면서 시장의 어려움이 가중될 수 있다"고 덧붙였다.

공급과잉으로 인해 높은 공실률을 유지하고 있는 물류센터 시장은 2025년 하반기 이후 임차율이 개선될 것으로 내다봤다. 공사비와 금융비용 등의 문제로 인해 착공물량이 줄면서 신축 공급물량이 감소할 것으로 전망되기 때문이다. 다만 2025년과 2026년에도 거래량이 줄어들 것으로 예상되는 만큼 여전히 보수적으로 투자와 개발을 검토해야 한다고 강조했다.

호텔 시장은 현재 투자 관심도와 업황이 개선되고 있다고 진단했다. 코로나19를 거치면서 신규공급이 급감하고 다수의 물량이 멸실된 반면 한국을 찾는 외국인 관광객 수는 팬데믹 이전 수준으로 회복됐다. 반면 신규공급 예정 물량도 많지 않은 상황이다.

시니어하우징은 수익성 검증이 필요하다고 당부했다. 인구 고령화로 인해 시장이 급격히 성장하고 있지만 현재 대세인 고급화 전략이 수익성 측면에서 검증되지 않았다는 진단이다.

데이터센터(IDC) 개발 및 투자에 대해서는 신중할 필요가 있다는 진단이 나왔다. 상대적으로 공사비가 높고 수요자를 확보하지 못하면 프로젝트파이낸싱(PF) 조달도 어렵기 때문이다. 또 수도권 공급물량이 늘어날 예정인 만큼 전력확보의 어려움도 발생할 수 있다.
이날 축사자로 김승배 한국부동산개발협회 회장(사진·왼쪽)이 연단에 섰다. 김 회장은 "IMF와 글로벌 금융위기에 이은 세번째 어려움을 겪으며 많은 사업자가 어떻게 위기를 버티고 외부 환경에 흔들리지 않고 나아갈 수 있을지 고민이 많다"며 "협회와 업계도 디벨로퍼가 지속가능성을 갖고 개발업에 전념해 창의적 국토·도시 공간 창출과 국민 수요 공간 공급으로 사회에 기여할 수 있도록 적극 노력하겠다"고 말했다.

사회를 맡은 민성훈 수원대학교 건축도시부동산학부 교수(사진)는 "경제·정치적 불확실성이 갈수록 높아지고 있어 업계에서 사업계획과 전망을 짜기 막막하고 어려운 시기일 것 같다"며 "상업용 부동산 시장을 전반적으로 돌아보고 PF 이슈, 국토부가 추진하는 개발업계 관련 정책을 들어보며 미래 전망과 계획을 위해 지식을 공유하는 자리가 되길 바란다"고 전했다.