이 기사는 2025년 01월 14일 07:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

강북 재개발 최대어로 꼽히는 서울 은평구 갈현1구역이 2025년 하반기 착공 및 분양에 나선다. 롯데건설이 2020년 5월 수주한 사업지다. 당시 기준으로도 공사비가 1조원에 육박하는 만큼 롯데건설의 2025년 실적에 적잖은 기여를 할 것으로 전망된다.

14일 업계에 따르면 롯데건설은 올해 하반기 중으로 갈현1구역 착공에 나설 계획이다. 당초 2024년 말 착공을 계획했으나 이주 및 철거가 지연되면서 착공시점이 연기됐다. 이주와 철거 작업은 올해 상반기 중으로 마무리될 예정이다.

이 사업은 서울특별시 은평구 갈현동 300번지 일원 18만1213㎡ 부지를 재개발하는 프로젝트다. 지하 6층~지상 22층, 32개동, 4116가구 규모로 공동주택이 조성된다.

롯데건설이 사업지를 확보한 시점은 2020년 5월이다. 당초 현대엔지니어링과의 2파전이 될 것으로 전망됐으나 최종적으로는 롯데건설이 단독 입찰하면서 시공권을 확보했다. 수주 당시 공사비만 9255억원에 달하는 강북 최대 재개발 사업지 중 한곳이다.

사업을 진행하는 과정에서 잡음도 불거졌다. 롯데건설이 수주 당시 제시한 입주시 전액완불제로 인해 주택도시보증공사(HUG)의 사업비 대출이 승인되지 않았기 때문이다.

앞서 롯데건설은 조합원이 지불해야 하는 분담금을 계약금과 중도금 없이 잔금으로만 납부받겠다는 조건을 제시했다. 문제는 HUG가 이같은 자금조달 구조를 두고 롯데건설이 부담하기 어려운 수준이라며 보증 승인을 거부했다는 점이다. HUG 보증이 없으면 시공사 자체 신용도로 사업비를 조달해야 하기 때문에 금융비용이 증가할 수밖에 없다.

결국 롯데건설은 2023년 7월 자체 신용보강을 통해 약 3000억원의 사업비를 조달했다. 이 과정에서 금융기관 모집에 시간이 소요되면서 사업이 지연됐다.

다만 2024년 8월에는 HUG 보증 확보에 성공하면서 현재는 3450억원의 본프로젝트파이낸싱(PF)성 자금을 확보한 상태다. 자금 확보에 성공한 만큼 앞으로는 추가적인 자금조달 없이 공사 진행이 가능하다.

이주 및 철거와 자금조달 등 굵직한 사안들이 해결된 상황인 만큼 착공시점이 추가 연기될 가능성은 제한적이다. 2025년 하반기 이후로는 공사비 1조원에 달하는 사업장이 롯데건설의 매출에 반영될 수 있는 셈이다.

2023년 기준 롯데건설의 연간 매출액은 6조8111억원이다. 이 가운데 주택부문의 매출은 3조2343억원으로 집계됐다. 갈현1구역 착공으로 연간 주택부문 매출의 28.6%에 달하는 매출이 발생하는 셈이다.

공사비 매출이 늘어날 가능성도 있다. 롯데건설이 갈현1구역을 수주한 시점이 공사비와 인건비 상승 이전 시점이기 때문이다. 당시 롯데건설은 3.3㎡당 공사비로 460만원을 제시했다.

최근 롯데건설과 공사비 협상을 진행한 서울 용산구 이촌현대 리모델링의 경우 3.3㎡당 공사비가 542만원에서 853만원으로 57.4% 인상됐다. 롯데건설이 2020년 수주한 사업지다. 2017년 수주한 서울 송파구 미성·크로바 재건축도 3.3㎡당 공사비가 760만원에 달한다. 2020년 이후 물가와 인건비 상승을 고려하면 갈현1구역도 공사비 인상이 불가피할 것으로 전망된다.

롯데건설 관계자는 "갈현1구역은 상반기 중으로 이주 및 철거를 마무리한 후 하반기 착공을 준비하고 있다"며 "공사비 인상과 관려해서는 아직 확정된 바 없다"고 설명했다.