이 기사는 2025년 01월 14일 16:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 안양 평촌 홈플러스 매각 추진에 어려움을 겪으며 리츠 운용 기간을 늘렸다. 당초 이달까지 운용될 예정이었으나 시장 여건 악화로 매각이 이뤄지지 않은 탓이다. 코로나19 이후 리테일 자산에 대한 투자 수요가 감소해 앞으로도 해당 자산 처분은 쉽지 않을 것으로 보인다.

◇운용기한 연장…리파이낸싱 추진

14일 관련 업계에 따르면 KB평촌리테일리츠는 최근 임시주주총회를 열고 리츠 운용기간을 2년 연장하기로 결정했다. 늘어난 기간 동안 자산 처분 전략과 시기를 재수립할 예정이다.

당초 해당 리츠 운용기간은 5년이었다. 2020년 1월 17일 설립돼 오는 16일까지 운용될 예정이었다. 이 리츠는 사업계획상 부동산 매입시점으로부터 5년 이내 부동산을 매각한 후 청산되는 구조로 설립됐다.

하지만 부동산 시장이 악화하고 리테일 자산 선호도가 떨어지며 자산 처분이 어려워지자 시간이 더 필요하다고 판단했다. 이번에 연장이 결정되며 이 리츠는 2027년 1월 16일까지 운용될 예정이다.

KB평촌리테일리츠는 2022년 3월부터 부동산 매각을 추진해왔다. 하지만 고금리가 지속되는데다 코로나19 이후 소비 패러다임 변화로 리테일 자산 가치가 하락하면서 결실을 맺지 못하고 있다. 이처럼 적기 매각이 어려워 운용기간을 연장하는 경우에는 투자자의 유동성 확보가 어려워질 수 있다.

KB부동산신탁 관계자는 "지금도 홈플러스 매각을 추진 중이지만 시장에서 검토가 오래 걸리고 있어 매수자를 찾기 전까지 리츠를 운용할 예정"이라고 말했다.

만기가 도래한 부동산 담보대출 리파이낸싱도 추진하기로 했다. 당초 오는 17일까지였던 대출기간을 올해 10월 17일까지로 9개월 단기 연장하고, 이후 2027년 10월 17일까지로 리파이낸싱한다는 계획이다. 각각 460억원, 190억원을 조달하던 선·중순위 대주는 600억원, 60억원씩 맡게 되는 구조다.

KB평촌리테일리츠는 2020년 1월 17일 새마을금고중앙회(선순위), 신한캐피탈(후순위)과 각각 460억원, 190억원씩 총 650억원의 대출약정을 맺었다. 대출금리는 선순위 2.9%, 후순위 4.8%였다. 이후 2023년 1월 대출만기가 돌아오며 1년 뒤인 2024년 1월까지로 연장했다. 1년 연장하면서 금리는 각각 6%, 9%로 상승했다.

지난해 1월 만기가 도래할 시점, 리츠는 대환대출을 위해 새로운 금융기관들을 찾아나섰으나 원하는 조건에 협의가 불발된 것으로 알려졌다. 결국 기존 대주와 대출기간을 연장하기로 하면서 금리는 비슷한 수준(6%, 8.5%)으로 유지했다. 이번에 리파이낸싱을 하게 되면 대출금리는 새마을금고(600억원) 5%, 신한캐피탈(60억원) 7%로 조정될 전망이다.

◇리테일 자산 투자 수요↓…홈플러스 사당점도 매각 난항

홈플러스 평촌점은 경기 안양시 동안구 비산동 1109-3 일원에 위치해 있다. 대지면적 1만3878.11㎡(4198.13평), 연면적 2만8581.99㎡(8646평), 지하2~지상4층 규모다. 홈플러스의 남은 임차계약 기간은 2039년까지다.

KB평촌리테일리츠는 2019년 11월 설립됐다. KB부동산신탁은 2020년 1월 17일 KB평촌리테일리츠를 통해 홈플러스 평촌점 소유권을 확보했다. 매입금액은 1030억원이며 취득부대비용 등을 고려하면 총 1117억원을 투자했다.

투자금액 중 30%에 해당하는 317억원은 공모를 통해 조달했다. 한화증권과 유안타증권, SK증권, DB투자증권이 공모에 참여해 개인 투자자를 대상으로 판매했다. 이외 650억원은 담보대출을 통해 조달했다. 선순위 460억원은 새마을금고가, 후순위 190억원은 신한캐피탈이 조달했다.

당시 투자자 모집은 순조롭게 이뤄졌다. 홈플러스의 임차계약 기간도 넉넉히 남아있어 공실 리스크가 발생할 여지가 낮았기 때문이다. 하지만 코로나19를 거치며 리테일 자산 투자 수요가 급감, 자산 매각은 지지부진해졌다.

리츠업계 관계자는 "리테일리츠의 경우 과거에 비해 수요가 줄어든 데다 오피스리츠 등 타 유형의 리츠 대비 범용성이 낮은 경우가 많아 거래가 쉽게 이뤄지지 않기도 한다"며 "대부분 리테일리츠는 임차인이 1곳인 경우가 많아 임차인에 휘둘릴 수밖에 없는 구조라는 리스크도 안고 있다"고 말했다.

현재 KB부동산신탁이 운용 중인 리테일 리츠로는 KB사당리테일리츠 비롯해 KB홍대리테일, KB용인아산리테일 등이 있다.

KB사당리테일리츠는 2017년 홈플러스 사당점을 매입해 운용 중인 리츠다. 2020년부터 매각을 추진해왔지만 아직 주인을 찾지 못하고 있다. KB부동산신탁은 홍대입구역 인근 '좋은사람들 빌딩'을 KB홍대리테일리츠를 통해 2020년 9월 인수, 매각을 시도했지만 성사되지 않았다. KB용인아산리테일리츠는 롯데마트 용인신갈점과 아산점을 운용하고 있다.