이 기사는 2025년 01월 03일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산개발업체 하이퍼랜드가 서울 구로구 고척동 지식산업센터 분양에 고전하고 있다. 분양을 시작한 지 2년을 넘겼지만 성과는 기대에 미치지 못하고 있다. 분양률을 높이기 위해 할인분양 등 다양한 분양촉진책을 강구하고 있다.

3일 관련 업계에 따르면 서울시 구로구 고척동 85-15번지 일원에 공사 중인 지식산업센터 '하이큐브구로'의 분양률은 최근까지 10%에 그친 것으로 나타났다. 지난해 10월 말 기준 분양률 9.4%에서 큰 변화가 없었다. 상가 분양은 완료됐지만 지식산업센터는 거의 분양되지 않은 상태다.

하이퍼큐브 구로의 분양이 지난 2022년 하반기부터 시작된 점을 고려하면 2년 넘는 기간 동안 10%를 넘기지 못했다. 시행사는 2022년 10월부터 전자입주의향서를 받기 시작했고, 본격적인 분양계약은 2023년 초부터 진행해왔다.

해당 지식산업센터는 고척동 일원 대지면적 4140㎡(1252평) 부지에 연면적 2만7768㎡(8400평), 지하 1층~지상 18층 규모로 조성된다. 지식산업센터 219실과 근린생활시설(상가) 18실로 구성했다.

사업 시행사는 하이퍼랜드로 이 회사의 유일한 사업 실적이 하이퍼큐브 구로다. 하이퍼랜드가 신한자신산탁에 사업을 위탁했다. 시공은 경기권 소재의 도급순위 151위 업체인 금강종합건설이 맡았다. 2023년 10월 착공에 들어갔다.

당초 분양가는 3.3㎡(평)당 2640만원으로 책정됐다. 구로구 디지털산업단지 내 지식산업센터 평균 분양가가 3.3㎡당 3000만원대인 점을 고려하면 높은 수준은 아니다. 하지만 건설업황 부진과 지식산업센터 공급과잉 등이 겹치며 분양 한파를 맞았다. 최근 구로구 지식산업센터 매물은 보통 평당 1000만원대에서 낮게는 700만~800만원대에도 거래되고 있다.

하이퍼랜드 측은 분양률을 제고하기 위해 최근 가격을 낮춰 '할인분양'에 나섰다. 하이퍼랜드 관계자는 "구체적인 할인가격을 공개할 수는 없지만 인근 시세 대비 저렴한 가격대에 공급할 계획"이라고 말했다.

착공에 들어간 지 약 1년 만에 공정률은 20%를 넘겼다. 시공사의 책준기한은 2026년 2월 까지로 약 1년 남았는데 공정률도 23.6%로 낮은 편이다. 시공사가 책임준공을 미이행할 경우 신탁사는 6개월 안에 금융기관에 손해배상하거나 대체 시공사를 구해 책임준공을 이행해야 한다.

하이퍼랜드 관계자는 "1월 초 기준 공정률은 32%에 도달했다"며 "이는 계획공정률을 달성한 수치로 준공까지도 무리 없을 것으로 보인다"고 말했다.

혼합형토지신탁으로 사업을 진행 중인 신한자산신탁의 재무 부담이 높아질 위험도 있다. 혼합형신탁이란 책임준공형토지신탁에 차입형토지신탁의 개념이 혼합된 신탁상품으로, 책임준공형 토지신탁 형태에 차입형신탁과 같이 회사의 돈(신탁계정대)이 투입되는 구조다.

신한자산신탁은 지난 1~2년간 혼합형 토지신탁 사업을 적극 진행하며 신탁계정대 규모가 급증했다. 2022년 말 574억원이던 신탁계정대는 2023년 말 2095억원으로 1500억원가량 늘었다. 2024년 3분기 말 기준으로는 5666억원을 기록, 전년도 말 대비 170% 급증했다.


신한자산신탁은 지난 2023년 9월 1일 이 개발사업 대주단과 총 1420억원 한도 대출약정을 체결했다. 부동산 금융조달이 원활하지 않던 시기에 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 성공했다. 트랜치별로 각각 트랜치A 1270억원, 트랜치B 120억원, 트랜치C 30억원 한도로 조달됐다.

주관사는 하나증권과 현대차증권이다. 하나증권은 총 1420억원 한도 PF대출 약정액 중 선순위 800억원의 조달을 맡았다. 지난해 9월 말 기준 2150억원의 사모사채 인수확약을 맺고 있다.

사모사채 인수확약은 사모사채 인수기관이 발행회사가 발행하는 사모사채를 인수하기로 약속하는 계약이다. 하나증권은 기초자산이나 차환에 문제가 발생할 경우 특수목적법인(SPC)의 사모사채를 인수하는 방식으로 자금을 지급해야 한다.

하이큐브 구로는 하이퍼랜드의 첫 사업장이며 고척동에 처음으로 들어서는 지식산업센터로 기대감이 높았다. 사업지는 지하철 1호선 개봉역 북측 400m 거리에 위치해 있고 경인로, 오류IC와도 인접해 있어 입지가 우수한 편이다. 고척스카이돔을 비롯해 현대백화점 목동점, 코스트코 고척점 등이 인접해 있다.

인근에 서울디지털산업단지가 있어 분양 당시에는 무난하게 수요를 확보할 것이라는 관측도 있었다. 서울디지털산업단지는 서울 구로구와 금천구에 조성된 198만1552㎡ 규모의 국가산업단지다.

하이퍼랜드는 분양률 제고를 위해 할인분양 외에도 여러 방안을 검토 중이다. 지식산업센터 지원시설도 최대 범위인 30%까지 늘려 확충, 입주 수요를 촉진할 계획이다. 지원시설은 입주업체의 생산활동을 지원하는 시설로 근린생활시설, 기숙사, 운동시설 등이 해당한다. 지산 입주자를 위한 지원시설 면적은 수도권의 경우 건물 연면적의 30%까지 가능하다.

하이퍼랜드 관계자는 "인근 코스트코 등 시설 수요로 유동인구가 많아 가격 대비 상품성이 있는 자산"이라며 "일부 테라스가 있는 특화층도 할인분양하고 지역에 부족한 병원 등 지원시설을 확보해 분양을 촉진할 계획"이라고 말했다.