이 기사는 2025년 02월 10일 07시30분 thebell에 표출된 기사입니다

정부가 지방 악성 미분양 주택 해소 대책으로 CR리츠 도입을 발표한 지 1년 가까이 지났다. 하지만 CR리츠 영업등록 신청 건수는 두 건에 불과하고 주택 매입 규모도 정부 목표치인 5000가구의 20% 수준인 1000가구에 불과하다. 반면 전국 악성 미분양 주택 수는 2만 가구 이상 쌓인 것으로 나타났다.

파격적인 유인책이 필요하지만 혜택은 과거에 비해 대폭 축소됐다. 금융위기 직후였던 2009년에는 취·등록세를 면제해 주고 재산세 역시 최저세율이 적용됐지만 이 같은 세제 혜택은 사라진 상태다. 청산 후 매각되지 않은 주택을 LH가 매입해 주는 제도도 사라졌다. 과거 수준의 세제 혜택을 부여하거나 정부의 추가 지원책이 없다면 CR리츠 활성화는 어려울 것이라는 게 업계의 시각이다.

◇세 번째 미분양 CR리츠 도입, 2건 추진 불과

CR리츠는 부동산 시장이 어려움을 겪을 때마다 구원투수로 등장했다. CR리츠가 미분양 주택을 매입하고 임대로 운영하다 부동산 경기가 회복되면 매각할 수 있도록 정부가 지원하는 방식이었다. 미분양으로 인한 건설사 도산을 막고 주택 공급을 확대하는 효과를 함께 누릴 수 있었다.

CR리츠가 미분양 주택 매입을 위해서만 존재해 온 것은 아니다. 리츠는 크게 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠(CR리츠), 자기관리리츠 등으로 나뉜다. 이 중 CR리츠는 기업이 채무상환, 회생절차 등 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 투자 대상으로 한다. 이 같은 특성으로 인해 다른 위탁관리리츠와 달리 주식 분산이나 공모 의무가 없다.

최근에도 오피스, 물류센터 등을 CR리츠로 투자하는 사례는 종종 있었다. 지난해 SK디앤디의 리츠 자산관리회사(AMC)인 디앤디인베스트먼트는 태영건설의 여의도 사옥을 CR리츠로 인수했다. 또 코람코자산신탁은 드림레미콘의 인천 항동 물류센터를 매입하기 위해 CR리츠를 설립했다.

하지만 미분양 CR리츠는 최근까지 단 한 건도 등록되지 않았다. 정부가 지난해 3월 지방 미분양 해소 대책의 일환으로 CR리츠에 대한 세제 혜택 등을 전격 발표했지만 그 이후로 CR리츠를 추진 중인 회사는 2곳에 불과한 실정이다. 2개 리츠가 영업등록을 신청했지만 아직 허가가 나지 않은 상태로 올해 상반기 중 심사가 끝날 예정이다.

먼저 KB부동산신탁이 지난해 9월 KB광양펠리시아CR리츠 영업등록을 접수했다. 전남 광양의 497가구 미분양 아파트를 매입한다는 계획을 세웠다. 2022년 11월 준공 후 미분양 물량이 남아있던 사업지다. 총 사업비는 550억원을 투입할 예정이다. JB자산운용도 같은 전남 광양에서 아파트 약 500가구를 매입한다는 사업 계획을 내놨다. 지난해 10월 중 JB제1호CR리츠 영업등록을 신청해 놓은 상태다.

정부는 미분양 CR리츠 도입을 발표하면서 전국 악성 미분양 주택 1만5000가구 중 약 5000가구를 CR리츠가 흡수할 수 있을 것으로 봤다. 하지만 영업등록을 신청한 2개 리츠의 매입 세대 수는 1000가구에 그친다. 이 가운데 악성 미분양 주택 수는 연말까지 지속적으로 늘어나고 있는 실정이다.

국토교통부가 이달 5일 발표한 '2024년 12월 주택통계'에 따르면 지난해 말 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구로 집계됐다. 이 중 악성 미분양으로 분류하는 준공 후 미분양 주택은 2만1480가구로 한달 전보다 2836가구, 15.2% 급증했다. 악성 미분양은 2014년 7월, 2만312가구 이후 10년 5개월 만에 2만가구 이상으로 늘었다.


◇부실한 세제 혜택, 사업 리스크도 떠안는 구조

정부가 미분양 CR리츠를 도입한 건 역대 세 번째다. 앞서 금융위기 직후였던 2009년과 2014년 중 CR리츠의 미분양 주택 매입을 독려하기 위해 혜택을 부여한 바 있다. 2009년 설립된 CR리츠는 미분양 2200가구, 2014년 만들어진 CR리츠는 미분양 500가구를 각각 매입해 운용했다. 이는 당시 전국 미분양 주택 수인 약 10만가구의 2.2%, 약 4만가구의 1.25%에 불과했다.

정부는 미분양 주택 약 7만 가구의 7%가량인 5000가구를 미분양 CR리츠 매입 목표액으로 설정했다. 지난 2009년과 2014년에 달성했던 수준을 훨씬 상회하는 목표를 세운 셈이다. 더불어 악성 미분양은 과거보다 훨씬 불어난 상태로 CR리츠 활성화를 위해선 확실한 유인책이 필요하다는 지적이다.

하지만 정부의 세 번째 CR리츠 대책은 과거에 비해 후퇴했다. 세제 혜택도 지속적으로 축소됐고 한국토지주택공사(LH)의 매입 확약 역시 사라진 상태다.

정부가 제공하기로 한 세제 혜택은 △자산 취득 후 5년간 종합부동산세 합산 배제 △취득세 중과 배제 정도에 불과하다. 이마저도 지난해 3월28일부터 올해 12월31일 사이 취득한 지방 미분양 주택에 국한된다. 종합부동산세 합산 배제 혜택의 경우엔 준공 후 미분양 주택 매입 시에만 적용된다.

2009년과 2014년의 세제 혜택과 비교했을 때 차이가 크다. 당시에는 종합부동산세 합산을 완전 배제했다. 또 현재는 취득세를 법인 취득세 중과세율(12%) 대신 기본세율(1~3%)만 적용하기로 했지만 2009년에는 취·등록세를 전액 면제했고 2014년에는 취득세를 50% 감면해 줬다. 리츠 운용사의 초기 비용부담이 완화되지 않고 있다는 평가다.

현재는 없는 재산세 혜택도 2009년과 2014년에는 있었다. 과거에는 재산세 0.1% 최저 세율을 적용했다. 리츠 운용 비용 측면에서도 투자 매력이 떨어진 상태라는 의미다.

LH의 매입 약정이 사라지고 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증만 남은 점도 업계가 개선을 요구하고 있는 부분이다. 정부는 CR리츠가 매입하는 미분양 주택에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증 한도를 감정평가금액의 60%에서 70%로 올해 말까지 한시 확대하기로 했다. 대출 금리를 낮춰 자금 조달 비용 부담을 완화하고 사업성을 높이려는 취지다.

하지만 과거엔 LH와 투자 위험을 나눠 갖는 안전장치가 있었다. LH 약정을 통해 청산까지 매각되지 않은 미분양 주택을 분양가 6~70% 수준으로 매입해 주는 혜택이 있었다. 현재는 청산 시 매각이 원활할 것이라는 확신이 없다는 사업 참여를 망설일 수밖에 없는 구조인 셈이다.

CR리츠 설립을 검토하고 있는 한 관계자는 "정부가 발표한 지원책의 효과는 미미한 편"이라면서 "현재는 향후 시장이 회복되고 아파트값이 반등할 것이라는 확신이 있어야만 엑시트 가능성을 보고 CR리츠를 설립할 수 있는 상황"이라고 말했다.

한국리츠협회 관계자 역시 "미분양 주택 문제 해결과 부동산 시장 안정화를 위해서는 과거 수준의 세제 혜택과 지원책을 제고할 필요가 있다"며 "현재 구조로는 효과가 제한적일 것으로 CR리츠 전망은 밝지 않다"는 의견을 밝혔다.