이 기사는 2025년 02월 10일 13시33분 thebell에 표출된 기사입니다

한국리츠협회는 국내 리츠 운용자산 150조 시대를 열겠다는 신년 목표를 세웠다. 정책적 지원도 요청했다. 지금까지 정부 차원에서 논의되지 않은 방안 중엔 1인 주식지분 한도 제한 완화와 리츠 특성을 반영한 유상증자 절차 개선 등이 대표적이다.

우선 공모리츠에 한 해 주식 분산 의무를 완화할 필요성을 제기했다. 현행법상 리츠는 1인이 주식 절반 이상을 갖지 못한다. 이 같은 제한으로 인해 해외투자자 유입이 원활하지 않다고 업계는 보고 있다. 투자자 풀이 넓어지면 대규모 자금이 필요한 부동산까지 투자 대상이 확대되는 동시에 리츠 시장 안정에도 도움이 될 것이라는 분석이다.

긴 유상증자 기간도 업계에서 가장 고민하고 있는 문제다. 유상증자 기간 동안 주가 하락으로 신규자산 편입을 위한 자금 모집액을 채우지 못하는 경우도 허다했다. 리츠는 실물 부동산에서 즉각적인 현금이 유입되는 만큼 일반 기업에 비해 가치 평가가 용이하다. 업계는 유상증자 발행가액 산정 기간을 줄이는 방향으로 제도 개선을 요구하고 있다.

◇50% 이상 투자 불허, 해외투자자 유입 걸림돌

지난해 말 국내 리츠 운용자산(AUM) 규모가 100조원을 돌파했다. 리츠가 2001년 첫 도입된 지 24년 만이다. 특히 최근 5년간 성장세가 가팔랐다. 2019년 말 AUM은 49억원에 못 미쳤다. 같은 해 정부가 '공모형 부동산 간접투자 활성화 방안'을 내놓고 각종 지원책을 발표하자 시장이 본격적으로 성장했다. 이후 몸집이 두 배 커진 셈이다.

이 가운데 올해 한국리츠협회는 국내 리츠 AUM을 150조원까지 늘리겠다는 목표를 설정했다. 목표 달성을 위해서는 크게 세 가지 제도의 개선이 시급하다고 봤다. 순서대로 △공모리츠와 사모리츠 간 합병 허용 △1인 주식지분 한도 제한 완화 △리츠 특성을 반영한 유상증자 절차 개선을 꼽았다.

이 중 1인 주식지분 한도 제한 완화는 리츠 수급 문제를 개선할 수 있는 핵심 방안 중 하나로 여겨진다. 부동산투자회사법상 리츠는 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수 50%를 초과해 주식을 소유하지 못하는 제한이 있다. 공모를 의무로 하는 리츠의 성격에 맞게 개인 또는 기관이 세제 혜택 등을 독점하지 못하도록 투자 한도를 정해뒀다.

하지만 주식지분 한도를 제한하면서 대형 자금이 리츠로 유입되는 길을 막고 있다는 지적도 있다. 특히 외국 자본이 들어오기 힘든 구조였다. 해외투자자들의 경우 투자 지침에 따라 지분 50% 초과 투자를 선호하는 경향이 있다. 상대적으로 국내 리츠 투자 매력이 떨어질 수밖에 없는 이유다.

업계는 공적기금 성격을 지닌 투자자에 한해서는 주식지분 한도 제한을 완화해야 한다고 목소리를 모은다. 리츠는 원칙적으로 30%를 일반청약을 통해 공모해야 한다. 공모 의무를 이행했다면 나머지 70% 지분에 대해서는 분산의무 규제를 적용하지 않는 것이 주식지분 한도 제한 완화를 위한 타당한 대안으로 제시된다.


◇'실물 자산' 보유한 리츠, 유증 발행가액 산정 기간 단축 필요성 강조

리츠 특성을 반영한 유상증자 절차 개선 역시 업계가 가장 중요하게 여기는 개선점 중 하나다. 지난해 기준금리 인하가 시작되자 상장리츠는 앞다퉈 유상증자와 신규 자산편입을 진행했다. 시장이 반등할 것이라는 공통의 기대 때문이었다.

하지만 단기간 대규모 유상증자가 몰리면서 문제가 발생했다. 국내 리츠 투자금은 한정돼 있다. 유상증자가 동시 다발적으로 진행되면 투자자 입장에서 선택의 기로에 놓일 수밖에 없다는 의미다. 이 때문에 상장리츠 전반에서 포트폴리오 조정이 이뤄졌다. 유상증자를 진행하지 않은 곳들도 주가가 하락을 겪게 된 배경이다.

수급 문제가 아니더라도 국내 리츠는 유상증자시 주가 하락이 불가피한 실정이다. 유상증자 완료까지 3단계에 거쳐 발행가액을 산정해야 해 장기간이 소요되는 영향이다. 통상 유상증자 발표 이후 신주 상장까지 2~3개월이 소요된다. 이전에 국토교통부로부터 변경인가를 받는 시간까지 포함하면 적어도 반년은 필요하다.

긴 유상증자 기간은 상장리츠를 낮은 거래량이라는 맹점에 노출시켰다. 지난해 상장리츠 거래량은 전체 코스피 거래량의 0.19%에 불과했다. 거래 대금으로는 0.09% 정도를 차지한다. 유통물량이 적기 때문에 일부 유상증자 후 시세차익을 노리는 투자자들이 주가를 낮추려는 움직임에 단기적으로 주가가 크게 흔들렸다.

이 때문에 리츠 유상증자를 단기간 내에 할 수 있도록 제도 개선이 필요하다는 지적이 제기된다. 유상증자 발행가액을 초기에 확정지을 수 있다면 주가가 하락하는 기간을 단축시킬 수 있다. 미국의 경우엔 발행가액을 산정한 뒤 바로 상장을 진행하도록 해 신규자산 편입을 위한 자금조달 기동성을 중요시 하고 있다.

일반 주식회사와 다른 접근이 필요한 이유는 리츠가 실물자산을 보유한다는 특징을 갖고 있기 때문이다. 리츠는 특성상 임대료 등을 통해 즉각적인 임대수익이 발생한다. 현금흐름 추정이 가능하다는 의미다. 반면 일반 기업은 자본 투자 후 주주환원까지 시간이 걸려서 유상증자 후 주가 가치 분석이 상대적으로 어렵다.