이 기사는 2025년 02월 12일 18시23분 thebell에 표출된 기사입니다

국내 상장리츠 운용자산(AUM) 1위의 SK리츠가 회사채 시장에서 새로운 기록을 세울 예정이다. 수요예측이 흥행하면서 최대 2800억원 회사채 조달에 청신호를 켰다. 상장리츠 중 역대 최대 발행 규모다. 금리도 3%대 초반까지 낮출 수 있을 것으로 보인다.

모집 자금 전액은 만기가 예정된 전자단기사채와 회사채 상환에 투입한다. 기존에 금리는 각각 4%대 초반, 3%대 중반이었다. 올해 리파이낸싱이 이어지는 가운데 이자비용 절감에 따라 재무구조 개선, 수익률 향상 등의 효과를 누릴 전망이다.

◇수요예측 흥행 성공, 4.5배 물량 확보…증액 발행 추진

12일 리츠업계에 따르면 SK리츠는 이날 제6회 무보증 회사채 1500억원 발행을 위한 수요예측을 진행했다. 트렌치를 통합해 총 6800억원의 주문을 받았다. 모집액의 4.5배에 가까운 수요를 확인했다. 대표 주관은 한국투자증권, 신한투자증권, SK증권, 삼성증권, NH투자증권 등 5개사가 맡았다.

트렌치를 두 개로 구성했다. 2년물 800억원, 3년물 700억원으로 나눴다. 금리를 충분히 떨어뜨릴 수 있을 것으로 보고 장기물 발행에 나선 모습이다.

두 개 트렌치 모두에서 수요예측 흥행에 성공했다. 2년물 800억원 모집에는 2950억원의 주문이 들어왔다. 3년물 700억원에도 6800억원의 수요가 몰렸다.

금리 조건도 눈에 띈다. SK리츠는 희망 금리밴드를 등급민평금리의 ±30bp로 제시했다. 수요예측 결과 2년물에 -4bp, 3년물에 -8bp 수준에서 각각 모집액을 모두 채웠다.

SK리츠는 최대 2800억원 증액 발행을 계획하고 있었다. 2800억원 이상의 수요를 확인할 것으로 자신감을 내비쳤던 가운데 관건은 금리를 얼마나 낮추느냐에 있었다. 수요예측에 따른 가산금리를 고려할 때 3%대 초반에서 회사채를 발행할 것으로 보인다.

SK리츠의 신용평가등급은 AA-다. 민간채권평가회사 4사의 평균 평가금리를 보면 2년물 산술평균금리는 3.136%, 3년물 산술평균금리는 3.230%로 각각 나타났다.

이번 회사채 발행을 통해 지난해 초 발행한 회사채와 지난해 말 발행한 전자단기사채를 상환한다는 계획이다. 앞서 회사채 490억원은 4.129% 금리를 받았다. 전단채 2310억원의 금리는 3.610%였다.
◇포트폴리오 금리 하락…이자비용 감소, 배당 여력 향상

SK리츠가 2800억원까지 증액 발행하는 경우 상장리츠 역대 최대 규모 공모 회사채 발행 기록을 세우게 된다. 기존 최대 발행 기록 역시 SK리츠가 보유하고 있긴 하다. 지난해 5월 중 2400억원을 회사채로 조달한 바 있다.

당시에도 3%대 후반의 금리를 받았다. 기준금리 인하가 본격화되지 않았을 때였지만 1년물 1450억원은 3.94%, 2년물 950억원은 3.99%에서 조달을 마쳤다. 오는 5월 1450억원은 리파이낸싱해야 한다.

이번에 3%대 초반 금리로 최대 2800억원을 조달하게 되는 점도 이례적이다. 최근 국내 주요업무지구 내 우량 오피스 담보대출 선순위 금리가 4%대 초반 수준이다. 중후순위 금리는 6%대 이상이다. 상장리츠의 회사채 조달 이점을 SK리츠가 확실히 보여줬다는 평가다.

SK리츠는 올해 리파이낸싱을 이어간다. SK리츠의 지난해 말 기준 총 차입금은 약 2조9200억원으로 나타났다. 이 중 이번에 발행하는 회사채 총 2800억원을 포함해 약 1조1000억원의 리파이낸싱을 앞두고 있다. 4%대 차입한 건들의 경우 모두 3%대로 차환할 수 있을 전망이다.

포트폴리오 전체 금리가 하락하게 되는 만큼 SK리츠의 수익률도 추가 개선될 것으로 보인다. 이자비용이 줄어들면서 배당 여력도 커질 전망이다. SK리츠는 분기배당 리츠로 분기별 66원 배당을 약속한 바 있다. 공모가 5000원 기준 연 환산 배당률 5.28% 수준이다.