이 기사는 2025년 03월 04일 10시33분 thebell에 표출된 기사입니다

㈜효성이 2017년 준공한 '공덕 해링턴스퀘어' 관련 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 만기를 1년 연장했다. 기존 대출금 상환은 이뤄지지 않았다. 시행사 공덕경우개발이 11년째 보유 중인 장기차입금으로 최대주주이자 신용보강을 제공한 효성의 재무 부담이 지속되고 있다.

다만 효성 측은 차입금 상환에는 무리가 없을 것이라는 입장이다. 해링턴스퀘어 사업은 시행사가 2017년부터 30년간 소유권을 갖고 운영 중이다. 향후 20여년간 운영 수익을 통해 장기적으로 차입금을 상환해 나간다는 계획이다.

◇공덕경우개발, 해링턴 스퀘어 운영 수익으로 차환 예정

4일 관련 업계에 따르면 시행사 공덕경우개발은 지난달 말 대주단과 1680억원 한도의 PF 대출약정을 체결했다. 공덕경우개발은 서울 마포구 도화동 25-13번지 일원 복합시설 신축사업의 시행사다. 이 사업에 대한 새로운 유동화증권을 발행해 자금을 수혈했다.

시행사는 유동화회사 뉴스타공덕제일차를 통해 1680억원 한도의 대출약정을 체결했다. 이중 뉴스타공덕제일차는 380억원 한도의 트랜치B 대출을 약정했다. 대출 만기일은 2026년 2월 26일까지다. 기존 890억원 한도의 PF대출에서 대출약정 규모가 더 늘어났다. 기존에는 트랜치A가 590억원, 트랜치B가 200억원, 트랜치C가 100억원으로 구성됐다.

공덕경우개발은 효성과 서울 마포구 도화동 25-13번지 일원 복합시설 '효성 해링턴 스퀘어' 신축사업을 진행했다. 복합시설은 지하 8층~지상 24층 규모의 복합시설(호텔, 오피스 및 상가 등) 2개동으로 이뤄졌다. DL그룹의 글래드호텔앤리조트㈜가 위탁운영을 맡고 있는 '글래드 마포' 호텔이 포함돼 있다.

'경의선 공덕역 개발사업'으로 서울시가 복합역사 개발 지구단위계획을 2013년 결정하며 2014년 8월 착공, 2016년 12월 준공돼 현재 운영 중이다. 준공 시점부터 사업시행자가 30년간 시설 소유권을 인정받고, 30년 후 국가에 기부채납하는 방식(BOT:Build-Operate-Transfer)이다. 공덕경우개발은 토지의 점용허가 기간 동안 매년 국가철도공단에 점용료를 지급하고 있다.

공덕경우개발은 2014년 7월 한국산업은행을 주간사로 한 대주단과 1600억원의 PF 대출약정을 맺었다. 대주단으로는 한국산업은행 외 새마을금고중앙회, 신협협동조합중앙회, 오정신협협동조합, 농협은행이 참여했다. 이후 시행사는 사업비 조달을 위해 2022년 뉴스타공덕제삼차와 1820억원을 한도로 하는 대출약정을 체결하고, 2023년 2월 국민은행과 900억원을 한도로 하는 대출약정을 맺었다.

공덕경우개발은 효성 해링턴 스퀘어 운영을 통한 사업수익 등으로 대출원리금을 상환하고 있다. 복합시설 운영 기간이 많이 남은 만큼 앞으로도 수익을 통해 차입금을 여유있게 상환해나간다는 계획이다. 효성 관계자는 "장기 차입금 부담이 있는 것은 사실이나, 기존 투입된 사업비를 건물 운영 수익으로 상환해 나가고 있어 차입금이 조금씩 줄어들고 있다"며 "남은 20여년간의 운영기간 동안 차근차근 상환할 계획"이라고 말했다.


◇시행사 재무부담 우려…효성 채무보증 지속 예상

다만 자체 신용도와 사업 진행 현황 등을 고려할 때 시행사의 채무불이행 위험은 존재하고 있다. 이에 효성이 자금보충 및 채무인수 의무를 제공하고 있다. 유동화증권 원리금을 지급할 때 자금이 부족할 경우 공덕경우개발은 효성에게 부족한 자금의 보충을 요청할 수 있다.

이번 리파이낸싱 건에 대해서도 효성은 최근 1680억원 채무보증(자금보충약정)을 제공하며 사업비 조달을 지원했다. 효성의 채무보증 기간은 지난 27일부터 2027년 2월 26일까지 2년간이다. 앞으로도 차입금 상환을 위해 효성의 채무보증이 계속 필요할 것으로 전망된다. 효성은 공덕경우개발의 지분 73.33%를 보유한 최대주주다.

차입금 상환을 위해 새로운 유동화증권을 발행하면서 이자비용도 상승했을 가능성이 높다. 이번 리파이낸싱은 지난해 2월 대출약정을 통해 발행한 890억원 유동화증권의 만기가 최근 도래하면서 새로운 유동화증권을 발행해 만기를 연장한 건이다.

공덕경우개발은 경의선 공덕역 개발사업을 위해 2010년 설립된 법인이다. 지분은 효성이 73.33%, 국가철도공단이 16.67%, 대한민국재향경우회가 10%를 보유 중이다.

시행사의 재무 상태가 좋지 않다는 점도 우려 사항으로 꼽힌다. 공덕경우개발은 지난 2023년 말 기준 총 자산 2019억원, 총 부채 2365억원, 총 자본 마이너스(-) 344억원을 보유하고 있다. 2015년부터 자본 총계 마이너스로 자본잠식 상태를 이어오고 있다.

매출액은 224억원이며 당기순손실 54억원이다. 전년 대비 순손실 규모도 커졌다. 임대료 등으로 발생하는 영업수익은 매년 200억원대를 유지 중이다.