이 기사는 2014년 11월 07일 17:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 자산관리업체를 통한 중소형빌딩의 자산관리가 투자자들 사이에서 주목 받고 있다. 고액자산가들의 단골 부동산 투자처인 중소형빌딩의 경우 최근 전문업체를 통한 임대대행, 임대차관리, 시설관리가 하나의 트렌드로 자리잡고 있다.

김용남 글로벌PMC 대표는 "예전에는 건물주들이 혼자서 임차인유치 및 임대관리는 물론 시설관리 등의 업무를 도맡아 했다"며 "하지만 최근 중소형빌딩에 대한 자산가들의 투자성향이 강해지며 직접 관리하기보다는 전문업체를 통한 위탁관리가 늘어나는 추세"라고 말했다.


이러한 일련의 추세는 최근 중소형빌딩 수익률과도 관련이 있다. 예전에는 투자수익률을 계산하기 보다는 일정기간 보유 후 되팔아 차액을 남기는 투자를 선호했다. 하지만 최근에는 연간 목표 수익률을 정하고, 이 수익률을 실현하는 방법으로 중소형빌딩 투자의 방법이 바뀌고 있다.

김 대표는 "최근에는 중소형빌딩의 투자 수익률을 보통 5~7% 정도로 본다. 따라서 이러한 수익률을 안정적이고 고정적으로 가져가기 위해서 리스크를 최대한 줄이는 방법을 선호한다"며 "이 과정에서 전문업체에 맡겨 일정의 수수료를 지불하고, 투자수익률을 보장 받는 형태가 고액자산가들 사이에서 유행처럼 번지고 있다"고 말했다.

실제 중소형빌딩의 경우 오피스빌딩에 비해 리스크가 큰 편이다. 오피스빌딩과는 다르게 상가와 사무실이 복합적으로 섞여 있는 경우가 많아 임차인 유치 및 관리에 품을 더 들여야 한다. 또한 오피스빌딩처럼 우량 임차인이 유치되는 경우가 적어서 임대료 연체 등의 위험도 존재한다.

또한 상속 부동산처럼 소유권자가 복수인 경우 어느 한 쪽에서 관리하기 보다는 전문업체가 관리하면서 수익을 배분하는 방식이 보편화 되고 있다.

김 대표는 "중소형빌딩을 소유한 1세대들이 사망하고, 2세들에게 소유권이 넘어가는 빌딩들의 경우 보통 소유권자가 많다. 어느 누가 나서 빌딩을 관리할 여력이 없다"며 "이런 경우 전문관리업체에 빌딩 관리에 대한 전권을 위임해 일정기간 매달 수익을 배당 받고, 향후 물건의 가치를 극대화해 매각 후 재산을 분할하는 경우가 종종 있다"고 말했다.

자산관리업체들은 보통 자산관리에 근간을 둔다. 공실관리, 임대차계약 및 유지관리, 수금, 행정업무 등 자산관리를 통해 빌딩의 수익을 창출해 낸다. 더불어 건물운영, 시설물 유지관리, 보안·주차·미화 등의 관리를 통해 시설관리를 겸한다. 건물주 입장에서는 특별한 노력을 기울이지 않고 기대수익률을 보장 받을 수 있다.

김 대표는 "예전에는 중소형빌딩 한 채만 가지고 있어도 부자 소리를 들었다. 상가나 사무실 임대에 애를 먹는 경우도 거의 없었다"며 "하지만 최근에는 계속된 공급으로 중소형빌딩 간이 경쟁이 치열해지면서 가만이 앉아만 있어도 월세가 들어오는 시대가 지났다"고 말했다. 이어 "임차인들 입장에서도 선택의 폭이 넓어진 만큼 전문적인 관리를 원하는 추세여서 계약을 장기간 끌고 가면서 공실률을 줄이려면 그만큼 서비스를 대폭 개선해야 한다"고 말했다.

김 대표는 "수익형부동산의 소유주를 대신해 빌딩의 유지관리부터 임대차관리 및 재무관리까지 종합적으로 제공하는 서비스가 국내 시장에 도입 된지 10년이 지났다"며 "이제 서서히 시장이 활성화 되고 있다. 중소형빌딩에 투자하는 고액자산가들 사이에서 빌딩의 수입은 높이고 비용은 절감해 투자 이익을 극대화하기 위해 자산관리 서비스를 찾는 수요가 늘어나고 있다"고 전했다.

◆김용남 글로벌PMC 대표이사 사장

△건국대학교 부동산대학원 부동산학 석사
△현) 글로벌PMC 대표이사 사장
△현) 서울경기 부동산자산관리사업조합 이사장
△현) (사)한국부동산자산관리학회 수석부회장
△현) 한국생산성본부 외래교수
△전) (주)우성건설 개발사업팀장
△전) (주)신한 해업사업팀장
△전) 프라임산업(주) 해외사업팀장
△전) BTM써비스(주) 상무