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노벨과개미, 2000억 부동산 개발 노하우는 [부동산 디벨로퍼 열전]③관계사·오너 자산 담보 밑천 마련, 광교·위례 사업 호조

이상균 기자공개 2017-08-17 08:35:49

[편집자주]

우리나라는 부동산 투자가 활발하지만 정작 명함을 내밀만한 시행사는 손에 꼽힌다. 땅만 있으면 작은 자본으로도 얼마든지 부동산 개발이 가능한 현실 탓이다. 대부분 생명이 짧은 '반짝 시행사'가 주를 이뤘다. 최근에는 부동산 훈풍을 타고 규모와 실력을 갖춘 시행사들이 점차 늘어나면서 재조명을 받고 있다. 더벨이 디벨로퍼(developer)라 불리는 그들의 발자취를 따라가 봤다.

이 기사는 2017년 08월 14일 11:49 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

연간 매출액이 100억 원 안팎에 불과했던 '노벨과개미'가 사업비만 2000억 원이 넘는 부동산 개발사업을 추진할 수 있었던 배경은 무엇일까.

노벨과개미는 보유 건물과 토지를 담보로 금융회사에서 최대한 대출을 받았다. 이 과정에서 관계사(노벨아이)와 오너(이형수 회장)의 담보를 적극 활용했다. 부동산 호황과 대출시기가 맞물려 상대적으로 낮은 금리의 자금을 차입한 것도 성장 원동력으로 꼽힌다.

◇개발사업 초기 현금 2억 불과...부동산 담보 레버리지

노벨과개미와 특수관계인으로 엮인 회사는 노벨아이와 노벨피엔비, 노벨하임, 노벨서비스, 엘포트서비스, 두손미디어, 노벨리츠, 덕성리츠 등 8곳이다. 이중 감사보고서를 공시할 수준의 실적이 발생하는 곳은 노벨아이 1곳뿐이다. 노벨과개미와 노벨아이는 교차 지분을 단 1%도 보유하고 있지 않다.

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알려진 것과 달리 창업자인 이형수 회장은 노벨과개미 주식이 1주도 없는 대신 노벨아이 지분 62.5%를 보유한 최대주주다. 이 회장을 제외한 노벨과개미, 노벨아이 주주는 이 회장의 자녀와 손자들로 추정된다.

노벨과개미 관계자는 "회사 주주구성에 대해서는 아는 게 없다"고 말했다.

양사간 지분관계가 전혀 없지만 노벨과개미와 노벨아이는 부동산 개발 과정에서 긴밀한 협력관계를 보여줬다. 노벨과개미는 2015년 수원 광교신도시에 ‘엘포트 아이파크'를 분양하기로 하면서 금융회사로부터 대출을 받기 시작했다. 토지와 건물을 담보로 대출을 받기 위해 국민은행에 부동산담보와 부동산담보신탁 수익증서를 제공했다. 담보설정금액은 492억 원이다.

노벨과개미는 추가로 국민은행에 노벨아이의 토지와 건물을 차입금 담보로 제공했다. 노벨과개미가 신한은행으로부터 차입을 하는 과정에는 이 회장이 개인 부동산을 담보로 제공했다. 설정금액은 37억 원이다. 노벨아이도 신한은행에 19억 원 규모의 연대보증을 섰다.

노벨과개미는 우리은행에서도 대출을 받기 위해 부동산을 담보로 349억 원 규모의 부동산담보신탁 수익증서를 제공했다. 메리츠종합금융증권 등 7개 기관투자가로부터 2050억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 약정을 맺는 과정에서는 노벨과개미의 발행 주식이 근질권 설정됐다.

2014년까지만 해도 보유 현금이 2억 원에 불과했던 노벨과개미 입장에서 2000억 원 이상을 투입하는 광교 부동산 개발은 상당히 부담스런 사업이었다. 사정이 이렇다보니 노벨과개미는 이 회장과 노벨아이를 동원하고 추가로 레버리지 효과를 극대화했다.

일례로 지난해 12월 기준 노벨과개미가 국민은행, 신한은행, 우리은행 등에서 구매자금, 시설자금 명목으로 빌린 자금은 626억 원이다. 한도액 630억 원을 99.3% 채운 금액이다. 여기에 노벨아이(62억 원)를 비롯해 관계사로부터 66억 원을 연 4.6% 금리로 차입했다. 이중 시중은행에서 빌린 626억 원은 우발채무로 분류된다. 광교 사업장 분양이 원활치 않았다면 노벨과개미의 재무 부담이 가중됐을 가능성이 크다.


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◇노벨아이 앞세워 위례 개발

광교 엘포트 아이파크 분양을 성공시키면서 레버리지 효과의 단맛을 본 노벨과개미는 위례 사업장에도 똑같은 방법을 적용했다. 이번에는 노벨아이를 앞세워 2013년 한국토지주택공사(LH)로부터 위례 사업장을 315억 원에 사들이는 토지매매계약을 체결했다.

2012년 12월 기준 현금 및 현금성자산이 1억 원에도 못 미치는 노벨아이는 금융권에 적극적으로 손을 내밀었다. 이번에는 광교 사업장에 매달려있는 노벨과개미가 아닌 이 회장이 직접 나섰다. 이 회장은 노벨아이가 신한은행(70억 원)과 영동농협 등에서 대출을 받는 과정에서 개인 부동산을 담보로 제공했다.

노벨아이는 지난해 12월 기준 신한은행 등에서 70억 원을 대출받았다. 한도액 93억 원의 75.2%에 육박한다. 노벨아이가 지난 2월 위례신도시에 오피스텔과 상업시설로 구성한 ‘위례 엘포트 한라비발디'를 분양한 것을 감안하면 올해 추가 대출을 받았을 가능성이 높다.

IB업계 관계자는 "부동산 경기가 좋았던 시기였기 때문에 노벨과개미가 시중은행에서 비교적 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있었던 것"이라며 "부동산 개발사업은 수익률이 높지만 그만큼 투자 위험도 크다는 점을 감안해야 한다"고 말했다.
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