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코리아신탁, 차입형 '부메랑'..자산건전성 '이상징후' [부동산신탁사 리스크점검]②신탁계정대 증가추세..요주의·고정이하자산 '급증'

김경태 기자공개 2018-10-30 13:28:00

[편집자주]

금융위기 이후 열위한 시행사를 대체해 부동산 신탁회사들이 개발형 신탁, 즉 차입형 신탁 사업을 적극적으로 늘렸다. 부동산 경기 활황을 등에 업고 신탁회사들의 외형과 수익성은 급격히 개선됐다. 하지만 과도한 사업 확장과 부동산 경기 위축 가능성 등으로 최근 리스크가 커지고 있다. 더벨은 부동산신탁회사들의 재무구조와 사업현황 전반을 점검해 본다.

이 기사는 2018년 10월 25일 16:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코리아신탁은 업계에서 가장 늦은 2009년 탄생했다. 부동산신탁업 경험이 일천했던 만큼 비토지신탁 위주의 저위험 사업 포트폴리오를 구축했다. 그러다 2014년 성장세가 꺾인 후 차입형 토지신탁 등 신사업 발굴을 본격적으로 시작했다.

신성장동력 덕분에 급격히 성장했지만, 동시에 잠재 리스크도 조금씩 확대되고 있다. 보유 중인 채권의 신용위험이 커지면서 자산건전성이 훼손됐다. 다수의 차입형 토지신탁을 진행 중인 상황에서 향후 부동산 경기가 본격적으로 하강하면 상황이 더 악화될 가능성도 있다.

◇신탁계정대 100억원 상회..위험자산비중 '껑충'

코리아신탁은 설립 후 대리사무·컨설팅 등 비토지신탁과 관리형 토지신탁을 영위했다. 그 후 2014년 금융당국으로부터 차입형 토지신탁 진출을 허용받으면서 시장에 진입하기 시작했다. 기존 사업과 더불어 차입형 토지신탁 사업을 확대하면서 매출과 이익을 크게 늘렸다.

부동산신탁사가 차입형 토지신탁을 하는 과정에서는 벌어들이는 돈은 신탁 보수(수수료)와 신탁계정대 이자로 분류된다. 신탁계정대는 사업비 조달을 위해 부동산신탁사가 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 자금을 빌려주는 것이다. 그 대가로 이자를 챙긴다.

코리아신탁, 대출채권 및 수취채권 신용위험 분류
△출처: 감사보고서, 단위: 백만원

코리아신탁이 차입형 토지신탁을 하면서 최근 수년간 신탁계정대도 급증했다. 2014년 말 신탁계정대는 약 3억원에 불과했지만, 이듬해 말 40억원으로 늘었다. 2016년 말에는 45억원으로 증가했고 지난해 말에는 224억원으로 역대 최대를 기록했다.

신탁계정대의 확대와 더불어 자산건전성이 악화하고 있다. 2016년 말까지만 해도 신탁계정대 전액의 신용위험은 정상으로 분류됐다. 작년에는 요주의와 공정이하가 각각 38억원, 32억원이다.

요주의란 공사가 정상적으로 진행되고 있지만 통상 이상의 주의를 요하는 여신을 말한다. 고정이하는 공사 및 분양 계획의 진행 정도가 불량한 곳에 대한 여신이다. 채무상환이 어려울 것이 확실하거나 사업종료 시 손실이 예상될 때 고정이하로 설정된다. 그만큼 코리아신탁의 신탁계정대 상황이 나빠졌다는 뜻이다.

신탁계정대 외에 미수금과 미수수익도 급증하고 있다. 미수금은 2016년 13억원에서 작년에 284억원으로 불어났다. 미수금 절반 이상의 신용위험은 요주의다. 미수수익은 28억원에서 48억원이다.

올해 상반기에는 작년 말보다 조금 개선되고 있지만, 여전히 과거보다 높은 수준이 유지되고 있다. 올해 상반기 말 신탁계정대와 미수금 등 건전성분류대상자산은 작년 말(591억)보다 줄어든 443억원이다. 위험자산 비중은 44%다. 작년 말보다 6.6%포인트 하락했지만 2016년 말과 비교하면 2배 이상 높다.

코리아신탁, 자산건전성
△출처: 한국기업평가, 단위: 백만원·%

◇분양률 '저조' 현실화..리스크 본격화하나

당장 코리아신탁의 재무 위험이 본격화할 가능성은 적을 수 있다. 올해 상반기 말 영업용순자본비율(NCR)은 1413.8%로 작년 말보다 소폭 하락했지만 상대적으로 안정적인 수준이다. 부채비율은 39.2%이고 보유 현금 및 예치금이 455억원이다.

다만 코리아신탁이 최근 차입형 토지신탁을 지속적으로 수주하고 있는 만큼 당분간 비슷한 기조가 이어질 가능성이 크다. 작년 차입형 토지신탁 신규수주는 170억원으로 역대 최대를 기록했다. 올해 상반기에는 59억원으로 전년 동기(48억원)보다 소폭 증가했다.

현재 지방 부동산 경기가 하락하면서 분양실적이 악화하고 있다는 점을 감안하면, 코리아신탁도 안심할 수 없는 상황이다. 오산 원동, 제주 서귀포 상효동 등 준공된 차입형 토지신탁 사업장 3곳의 분양률은 49.7%다. 진행 사업장 10곳과 미착공 사업장 5곳의 분양률은 각각 45.1%, 11.7%다.

코리아신탁, 올해 6월말 기준 차입형 토지신탁 현황
△출처: 한국기업평가, 단위: 백만원·%
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