이 기사는 2020년 03월 27일 15:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK디앤디가 재간접 투자형 리츠를 만들어 기업공개(IPO)를 추진한다. 재간접 투자형 리츠는 오피스 빌딩과 리테일 등 비주거 자산을 기초로 삼을 예정이다. 첫 번째 편입 자산은 최근 SK디앤디가 인수를 추진 중인 문래동 소재 프라임오피스 빌딩인 영시티다. 이후 기존에 운용 중인 리테일 자산 등도 순차적으로 편입될 것으로 보인다.

27일 부동산업계에 따르면 SK디앤디는 재간접 투자형 리츠인 '디앤디플랫폼'을 만들었다. 이후 최근 국토교통부에 영업인가를 신청했다. 재간접 투자형 리츠는 '모자형 리츠'로 불린다. 우선 모리츠를 만들고, 여러 개의 자리츠를 만들어 최종적으로 부동산에 투자하는 형태다. IPO 대상인 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡는 구조다.

SK디앤디는 디앤디플랫폼의 기초자산으로 비주거용 상품만 취급할 예정이다. 첫 번째 기초자산으로 영시티가 예정됐다. 현재 SK디앤디는 NH투자증권과 손을 잡고 문래동 소재 프라임오피스 빌딩인 영시티를 매입을 추진 중이다. 영시티 매입 주체는 자리츠가 될 '영시티 리츠'다. 이곳에 SK디앤디와 NH투자증권이 에쿼티(equity) 출자자로 참여한다. 에쿼티 규모는 전체 매입가의 40% 선인 2350억원 수준이다. 나머지는 금융권 차입과 임대보증금을 통해 충당한다.

총 거래금액은 5000억원 중반대다. 3.3㎡당 1800만원대에 이르는 가격이다. 영시티는 지하 5층~지상 13층, 2개동 연면적 9만9140㎡ 규모로 건립됐다. 오는 4월말께 매입 절차가 마무리될 전망이다.

영시티 리츠 외에 작년 매입한 자라홈빌딩과 매입 예정인 성수동 지식산업센터 리테일 자산 등도 기초자산으로 편입될 것으로 보인다. 자라홈빌딩은 서울특별시 강남구 신사동 532-11번지에 자리하고 있다. 1층에 입점해 있는 '자라홈(ZARA HOME)'의 영향으로 자라홈빌딩으로 불리고 있다.

자라홈빌딩은 지하2층~6층, 연면적 2565.16㎡ 규모다. SK디앤디는 작년 7월께 매입했다. 매입가는 365억원으로 책정됐다. 영시티와 마찬가지로 투자 수단으로 리츠를 활용했다. 리츠를 통해 조달한 자금은 총 400억원 수준이다. 리츠는 에쿼티 145억원, 론(loan) 230억원 등으로 이뤄졌다. 나머지 부족분 25억원은 임대보증금으로 충당할 예정이다.

성수동 소재 지식산업센터인 '성수 데시앙플렉스 SK V1'의 리테일 자산은 현재 매입 절차가 진행 중이다. 거래 대상은 A~C까지 3개 블럭의 저층부에 자리한 지원시설이다. 성수 데시앙플렉스 SK V1은 3개 건물로 이뤄져 있다. 세부적으로 보면 △A블럭 전체 임대 면적의 7만327㎡ 중 6143㎡ △B블럭 5만5886㎡ 중9203㎡ △C블록 1만5918㎡ 중 815㎡ 등이다.

거래금액은 609억원이다. 환경비용 외에 취득부대비용, 예비비 등이 가산된 총투자금은 800억원이다. SK디앤디는 리츠에 해당 자산을 담을 예정이다. 리츠는 에쿼티(equity) 320억원, 론(loan) 480억원 등으로 구조를 짰다.

SK디앤디가 재간접 투자형 리츠의 IPO를 추진하고 있는 것은 비주거용 상품군을 확대하기 위해서다. 현재 SK디앤디는 주거용 리츠에 집중하고 있다. 반면 비주거용 상품의 비중은 낮은 편이다.

부동산업계 관계자는 "재간접 투자형 리츠를 준비하고 있는 것은 비주거 상품을 확대하기 위한 차원"이라며 "주거용으로의 쏠림 현상을 해소하기 위한 의도가 깔렸다"고 말했다.

SK디앤디는 그동안 주거 중심으로 사업을 벌여왔다. 2017년 100% 자회사인 디앤디인베스트먼트를 설립해 리츠 시장에 발을 들여놨다. 이후 현재 운용 중인 리츠는 8개다. 세부적으로 살펴보면 △디디아이에스와이230(959억원) △디디아이에스씨57(675억원) △디디아이에스씨1338(1385억원) △디디아이에스씨(1134억원) △디디아이에스에스에이치큐(406억원) △디디아이레지덴셜제1호(1141억원) 등이다. 총 운용자산 규모는 5838억원이다.

8개의 리츠 중 주거시설을 기초자산으로 삼은 리츠는 7개에 달한다. 주로 임대주택 개발 사업이다. 임대주택 중에서도 1~2인 가구 중심의 상품에 주력하고 있다. 2018년 말 처음 서울 수유동에서 리츠를 활용한 임대사업에 진출한 것을 시작으로 현재 신촌, 서초 2곳 등지에서 2000여 가구 규모의 임대사업을 추진하고 있다.

SK디앤디는 논현과 목동, 여의도 등지에서 리츠를 통한 임대사업을 추진할 예정이다. 이미 진행 중인 사업을 감안하면 4년 내로 최소 3000가구 이상의 임대주택을 운영하게 될 전망이다.