이 기사는 2022년 09월 14일 15시44분 thebell에 표출된 기사입니다

SK리츠가 종로타워를 인수할 리츠 인허가 작업에 돌입했다. 리츠 영업인가를 획득하면 연내 6000억원 규모 종로타워 매입을 마칠 예정이다.

이제 시장 관심은 SK리츠의 운용 전략에 쏠린다. SK리츠는 종로타워 환경 개선 작업을 통해 임대료 상승을 꾀한다. 외관도 탈바꿈해 도심권역(CBD) 랜드마크 이미지를 강화할 계획이다.

14일 부동산투자업계에 따르면 SK리츠 리츠 AMC(자산관리회사)인 SK리츠운용은 국토교통부에 토털밸류제1호위탁관리부동산투자회사(토털밸류제1호리츠)의 리츠 영업인가를 신청했다.

토털밸류제1호리츠는 인가 후 이달 말 SK리츠의 자(子)리츠로 편입될 예정이다. SK리츠 역시 자리츠를 품기 위한 목적으로 리츠 변경인가를 신청했다.

토털밸류제1호리츠는 자본금 3억원으로 설립됐다. 향후 모(母)리츠 지원과 증자 등을 통해 자본금을 4761억원까지 늘릴 전망이다. 총사업비는 6767억원이다. 6000억원 수준인 종로타워 인수 비용에 부대비용, 금융비용 등을 포함해 산출한 것으로 관측된다.

SK리츠는 이달 초 이사회를 열어 토털밸류제1호리츠 지분 취득과 조달 안건을 통과시킨 바 있다. SK리츠는 회사채 발행해 3600억원 안팎, 전자단기사채를 발행해 3985억원 안팎 등 최대 7585억원을 차입할 예정이다. 이렇게 모은 돈 중 5930억원을 다음달 토털밸류제1호리츠에 출자한다.

매입 작업이 순조롭게 진행되면서 운용업계는 SK리츠의 종로타워 가치 상승 방안에 관심을 갖고 있다. 종로타워는 CBD 랜드마크 오피스 중 하나로 지하 6층~지상 33층, 연면적 6만652㎡ 규모다. 다만 1999년 완공돼 이미 준공된 지 20년이 지난 건물이다.


SK리츠는 우선 환경 개선 작업을 통해 임대료 현실화에 나설 예정이다. 올해 상반기 말 기준 서울 A급 오피스 빌딩 평균 공실률은 3%로 2009년 1분기 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. CBD 공실률은 5.2%로 서울 주요 권역 중에선 높은 편이나 감소세가 뚜렷하다.

CBD를 찾는 임차 수요는 증가하고 있는데 종로타워 임대료는 주변 시세에 비해 낮은 편으로 알려졌다. 현재 종로타워 주요 임차인은 SK그룹 계열사다. SK그룹은 지난 5월 친환경 사업 역량을 강화하기 위해 SK E&S·SK에코플랜트·SK에너지 3개사의 환경 사업 관련 조직과 SK지오센트릭·SK온·SK임업 3개사를 종로타워로 한데 모아 SK그린캠퍼스를 출범시켰다.

SK그룹 계열사는 2018년부터 종로타워를 임차해 쓰다가 2020년 철수한 위워크(WeWork)의 임대차계약 조건을 사실상 승계해 입주한 것으로 전해진다. 4년 전의 가격으로 계약을 맺고 있는 만큼 SK리츠 입장에선 현 시장 상황을 고려한 임대료 인상이 필요한 상황이다. 자산 매입 후 본격적인 협의를 진행할 계획이다.

SK리츠는 환경 개선과 더불어 전반적인 종로타워 밸류업(Value-up) 전략을 수립한 상태다. 도심 내 휴식 공간을 제공하기 위해 성큰 가든(Sunken garden)을 조성할 예정이다. 성큰 가든은 건물 지하로 통하는 공간에 꾸며진 정원을 뜻한다.

건물 외벽에 옥외광고를 비롯 미디어 파사드도 선보인다. 외벽에 설치되는 미디어 파사드는 최근 거리를 걷는 시민의 눈길을 사로잡는 요소로 부상하고 있다. SK리츠 관계자는 "전통적인 형태가 아닌 신소재를 활용해 건물 내부에서도 외부 조망이 가능한 미디어 파사드를 설치할 것"이라고 말했다.