이 기사는 2023년 06월 21일 14:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스레지던스리츠가 설립 후 처음으로 공모채를 찍기로 했다. 첫 발행인 만큼 100억원 규모로 발행해 조달 가능성을 타진해 본다.

투자자에게 확실한 메리트도 제공한다. 등급 민평금리보다 높은 수준으로 금리 조건을 제시했다. 전세계적인 부동산 경기 약세로 인해 리츠 투심이 주춤한 상황을 감안한 것으로 보인다.

◇등급 민평보다 높은 6%대 금리 제시

21일 투자은행(IB)업계에 따르면 이지스레지던스리츠는 오는 29일 1회차 공모채에 대해 기관투자자 청약을 받을 계획이다. 모집액은 1년물 100억원으로 청약 결과에 따라 최대 200억원까지 증액할 수 있다. 대표주관사는 삼성증권이 맡았다.

이지스레지던스리츠는 첫 공모채에 대한 관심을 높이기 위해 ESG채권 발행을 택했다. 조달 자금이 임대주택, 기숙사 투자에 대한 차환 목적으로 쓰이기에 사회적채권(Social Bond)으로 발행이 가능하다.

리츠(REITs)에 적용되는 예외조항을 활용해 수요예측은 실시하지 않는다. 자본시장법상 '증권 인수업무 등에 관한 규정'에 따르면 부동산투자회사는 별도의 수요예측 없이 공모채를 찍을 수 있다. 리츠가 주식회사 형태를 띠고 있지만 사실상 금융상품으로 분류되고 있어 별도의 가격 결정 절차가 불필요하다는 분석이다.

수요예측은 않지만 선제적으로 고금리를 제시해 투자 메리트를 높였다. 연초 공모채를 찍은 롯데리츠의 사례를 벤치마킹하는 모습이다. 롯데리츠는 올해 1월 1년6개월물로 700억원 규모 담보부사채를 발행했다. 당시 리츠 신용등급인 'AA-'급 민평금리의 '+120bp'를 절대금리로 제시했다. 공모채 흥행 덕에 3월 연이어 회사채 발행에 나서기도 했다.

이지스레지던스리츠도 등급 민평금리보다 높은 금리를 앞세웠다. 리츠 신용등급인 'A-'급 회사채의 20일 기준 1년물 민평금리는 5.111%다. 이지스레지던스리츠가 내세운 금리는 6.3%로 등급 민평금리보다 120bp가량 높다.

◇발행 앞두고 최근 'A-'등급 평가

이지스레지던스리츠의 공모채 발행이 가시화된 것 이달 중순 처음으로 기업신용평가(ICR)를 받은 후부터다. 한국기업평가와 나이스신용평가로부터 'A-, 안정적' 등급과 전망을 받았다. 나이스신용평가는 "국내외 임대주택과,코리빙 등에 투자하고 있어 자산 포트폴리오 안정성이 긍정적"이라며 "임대율도 전반적으로 우수한 수준을 유지하고 있다"고 평가했다.

공모채 발행을 위해선 신용평가사 2곳 이상의 등급이 필요하다. 금융권 차입 외에 조달 수단 다각화가 가능해진 셈이다. 최근 리츠업계는 단순 차입을 넘어 전환사채(CB), 기업어음(CP) 등 다양한 조달안을 활용하는 추세다.

이지스레지던스리츠는 올해 초부터 공모채 발행을 준비한 것으로 관측된다. 지난해 5월 이지스글로벌레지던스리츠를 자(子)리츠로 편입해 미국 뉴욕에 위치한 스프링 크릭 타워스(SCTs)와 일리노이의 일리니 타워를 매입했다. 스프링 크릭 타워스는 2018년 리모델링된 임대주택이고 일리니 타워는 대학생 기숙사로 쓰이고 있다.

지난해 매입 과정에서 이지스글로벌레지던스리츠가 빌린 540억원의 만기가 이달 말 도래하는데 이를 차환하기 위한 자금이 필요해졌다. 이지스레지던스리츠는 모(母)리츠와 자리츠가 개별적으로 돈을 빌리지 않고 모리츠 중심 차입구조를 짜기 위해 공모채 발행에 나선 것이다. 모리츠의 신용도를 활용해 이자비용을 낮추겠다는 전략이다.

이지스레지던스리츠 관계자는 "공모채 발행 자금을 100% 자리츠인 이지스글로벌레지던스리츠에 출자해 자리츠 차입금을 상환할 것"이라고 밝혔다.