이 기사는 2023년 09월 18일 15:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대건설이 시공을 맡을 예정인 '마포로5구역 10·11지구'의 사업 주체가 브릿지론 리파이낸싱에 성공했다. 특히 인허가 작업에서의 성과를 바탕으로 2550억원 한도로 대출 규모를 증액하는데 성공해 주목된다. 브릿지론 만기일에 맞춰 본프로젝트파이낸싱(PF) 전환에 나설 전망이다.

18일 관련업계에 따르면 마포로5구역 10·11지구의 시행 주체인 이노디앤씨가 최근 1570억원 한도였던 브릿지론 규모를 2550억원까지 늘리는데 성공했다. 브릿지론은 트랜치A 1450억원과 트랜치B 300억원, 트랜치C 150억원, 트랜치D 650억원으로 구성됐다. 주관은 키움증권이 맡았다.

인허가가 상당부분 진척된 덕분으로 풀이된다. 마포로5구역 10·11지구은 서울 중구 중림동 157-2 일원에 위치한 부지 9374㎡를 연면적 9만9792㎡에 지하 7층~지상 26층, 공동주택 299세대와 업무·근린생활시설 등으로 탈바꿈시키는 게 골자다.

인허가 작업이 지지부진했으나 지난달 서울시로부터 '도시정비형 재개발사업 관리처분계획인가 및 고시'를 받으면서 사업이 급물살을 탔다. 현재는 마포로5구역 10·11지구에 대한 정비계획 결정(변경) 안건이 서울시 도시계획위원회에 심의 상정된 상태다. 막바지 단계로 풀이된다.

사업 진척과 함께 브릿지론을 리파이낸싱하기 위한 절차도 수반됐다. 먼저 기존 유동화법인(엠에스중림제삼차·엠에스중림제사차·해피에셋제일차·해피에셋제이차)의 플랜이 종료되는 시기에 맞춰 '리멤버제일차'와 '민스크제일차', '진저레드제일차'를 새롭게 설립했다.

리멤버제일차와 민스크제일차는 각각 트랜치A(1450억원), 트랜치B(300억원) 대출채권이 기초자산인 유동화법인이다. 주관사인 키움증권이 대출채권 매입확약을 통해 리스크를 통제했다. 진저레드제일차는 트랜치D(650억원)의 유동화를 담당하고 있으며 신용보강은 현대건설이 담당한다.

현대건설로서도 우발부채에 대한 부담을 덜게 됐다. 현대건설은 2020년부터 이노디앤씨와의 사업협약을 토대로 마포로5구역 10·11지구 사업에 신용보강을 제공해 왔다. 초창기 설정했던 PF 신용보강 규모는 350억원이다.

이후에는 사업 단계별로 신용보강 규모를 늘렸다. 직전 반기 보고서 기준으로는 현대건설이 마포로5구역 10·11지구 사업과 관련해 '엠에스중림제이차(215억원)', '해피에셋제이차(215억원)' 등 자산유동화기업어음(ABCP)에 연대보증을 제공하고 있다는 내용이 공시돼 있다.

사업 주체인 이노디앤씨에서도 이른 시간 내 착공을 기대하는 모습이다. 남은 인허가 단계가 많지 않은 데다 자금 조달이 순탄한 게 주효하게 작용했다. 본PF 전환 시점은 브릿지론 만기가 다가오는 2024년 7월로 계획하고 있다. 착공 예정 시점은 2025년 상반기, 준공 예정 시기는 2029년 상반기다.

이노디앤씨 관계자는 "추가로 1~2번 정도의 인허가 단계를 거칠 시 무난한 착공이 예상된다"며 "2550억원 이후로는 브릿지론 규모를 늘릴 계획이 없다"고 말했다. 그러면서"브릿지론 만기 시점에는 본PF 전환이 가능할 전망"이라고 덧붙였다.

시행 주체인 이노디앤씨는 지엘산업개발 계열이 지분 전량을 보유하고 있는 특수목적법인(SPC)이다. 지엘산업개발은 청진8지구에 '타워8'을, 청진12~16지구에 '그랑서울'을 개발하며 이름을 알린 바 있다. 현재는 '광주 초월역 한라비발디' 등 정비사업으로 포트폴리오를 넓힌 상태다.