이 기사는 2023년 11월 23일 08:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

'모두투어리츠'의 인수합병(M&A) 배경은 뭘까. 다양한 면에서 매력도가 높은 매물로 보기 어렵다. 기존 투자했던 부동산 자산을 매각하며 사업을 축소하던 상황이다. 현금 유동성이 매력적일 수도 있지만 최근 부동산 시장을 고려하면 불확실성도 크다.

일각에서 모두투어리츠가 실체가 있는 법인이자 상장사라는 이점을 활용하기 위한 것이 아니냐는 해석이 나온다. 인수자 측이 모두투어리츠를 자금조달 비히클로 쓰기 위해 이번 인수에 나섰을 수 있다는 관측이다.

23일 리츠업계에 따르면 모두투어리츠는 내년 1월 중순을 목표로 최대주주 변경을 수반한 경영권 양수도 거래가 진행되고 있다. 원매자인 ㈜알136과 투자조합 2곳은 모두투어리츠의 최대주주 지분 330만주(42.16%)를 인수할 계획이다. 경영권을 포함한 전체 양수도금액은 195억원이다. 잔금까지 납입을 마치면 ㈜알136은 모두투어리츠 주식 135만3846주(17.3%)를 보유한 최대주주에 오를 전망이다.

모두투어리츠가 새 주인을 찾는 이유는 원 설립자인 모두투어로선 활용 가치가 떨어졌기 때문이다. 호텔 사업을 신사업으로 낙점하고 모두투어리츠를 설립했지만 코로나 팬데믹을 거치면서 수익성을 확보하기가 점점 어려웠다. 실제로 지난달 서울 명동에서 운영하던 스타즈(staz) 호텔 2호점을 매각하면서 현재는 서울 금천구 독산동의 엠디(MD)호텔 독산점과 경기도 화성시 MD호텔 동탄점 2개 자산을 보유한 데 그친다.

부동산 신탁 펀드 2개에 일부 지분을 투자한 상황이지만 수익성은 그다지 높지 않은 것으로 풀이된다. 호텔과 펀드 등을 포함해 연간 모두투어리츠가 거둔 수익은 50억원을 전후한다. 모두투어 입장에선 배당 수익도 연간 10억원을 넘는 경우가 많지 않아 청산하는 것도 고려한 것으로 알려졌다.

하지만 M&A 시장에서 원매자가 나타나면서 단번에 투자금을 회수할 수 있는 기회가 생겼다. 관광호텔업 등을 사업 목적으로 하는 ㈜알136 등을 전면에 내세운 원매자 측이 195억원이란 적지 않은 현금을 투입해 모두투어리츠를 인수하기로 했기 때문이다.

최근의 불확실한 부동산 전망을 고려하면 원매자의 투자 배경엔 의문점이 많은 상황이다. 무엇보다 모두투어리츠가 지난해의 경우 호텔 자산 매각으로 주당 배당금액이 1572원을 기록했지만 예년에는 200원 이하에 그쳤다. 배당 수익으로만 투자금을 회수하려면 상당 기간이 소요될 것으로 예상된다. 자산으로 보유한 호텔 2곳의 장부가액이 지난해 말 기준 572억원에 그치는 데다 315억원의 차입금 담보로 제공돼 있어 활용도도 낮다.

모두투어리츠 법인에 주목하는 이유다. 모두투어리츠는 다양한 형태의 리츠 가운데 실체가 있는 법인 형태의 자기관리리츠다. 위탁관리리츠 혹은 기업구조조정리츠는 명목상 회사(페이퍼컴퍼니) 형태로 실체가 없다. 자기관리리츠는 법인 성격인 탓에 다른 리츠들과 달리 5명 이상의 인력을 상시 고용하고 있어야 한다. 실체가 있는 법인인 만큼 다른 리츠와 달리 법인세도 부과된다.

이 같은 이유로 최근에는 자기관리리츠를 선호하지 않는다. 국내 상장된 자기관리리츠가 모두투어리츠를 포함해 3개만 남은 이유이기도 하다. 다만 상장사로서 모두투어리츠가 부동산투자회사법에서 규정한 기준만 충족한다면 자금을 조달하는 비히클로 활용할 수도 있다는 지적도 제기된다.


물론 부동산투자회사법은 전체 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자해야 하는 만큼 이 비율은 유지해야만 리츠로서 명맥을 유지할 수 있다. 대신 나머지 자산을 부동산담보부채권과 같은 '부동산관련 증권'에 투자한다면 외부의 자금 조달처가 될 수도 있는 것이다.

색다른 시각도 있다. 새 주인이 모두투어리츠의 리츠 인가를 반납하는 경우다. 리츠 인가를 반납하고 법인이자 상장사인 모두투어리츠가 사명을 바꾸는 방식이다. 명목상 회사 형태인 위탁관리리츠나 기업구조조정리츠와 달리 자기관리리츠의 경우 법인은 존속할 수 있는 만큼 상장사로서 명맥을 유지할 수 있다는 주장이다.

리츠업계 한 관계자는 "자기관리리츠의 경우 실체가 있는 법인인 만큼 리츠 인가 반납이 법인 청산이냐에 대해선 해석이 분분한 상황"이라며 "자기관리리츠의 최대주주 변경 자체도 첫 사례로 생각되는 만큼 모두투어리츠의 향후 계획에 대해 이목이 쏠린 상황"이라고 말했다.

이에 대해 국토교통부 관계자는 "리츠 인가를 반납한다는 것은 운영을 하지 않겠다는 의미로 법인도 청산하는 것이 맞다고 본다"고 답했다.