이 기사는 2023년 12월 13일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

한화자산운용이 펀드를 통해 보유 중인 T412빌딩 매각 입찰이 마무리된 가운데 가격의 윤곽이 드러났다. 국내외 부동산 자산운용사를 비롯한 재무적 투자자(FI)와 전략적 투자자(SI) 등이 고루 참여한 가운데 단위면적 기준 최고가가 4000만원을 넘긴 것으로 파악된다. 우선협상자 선정에서 조달여력이 핵심이 될 전망이다.

13일 금융투자업계에 따르면 한화자산운용은 조만간 T412빌딩 매각 우선협상대상자를 선정할 예정이다. 지난주 진행한 매각 입찰 결과를 토대로 보면 최고가를 제시한 원매자가 유력하다.

총 13곳의 원매자가 참여한 것으로 파악된다. FI와 SI가 다양하게 포진했다. FI로는 LB자산운용, 리딩자산운용, 하나자산신탁, 하나대체투자자산운용, 케이리츠운용, 그래비티자사운용 등이 참여한 것으로 알려졌다. SI로는 알레르망, 빗썸, 재단법인 현송 등이 응찰한 것으로 전해진다. 이들 중 '빗썸'이 가장 높은 가격을 제시한 것으로 알려졌다. 빗썸이 제시한 가격은 단위면적(3.3㎡) 4000만원을 상회하는 것으로 전해졌다.

T412빌딩의 연면적으로 고려하면 3000억원을 넘는 가격을 제시한 셈이다. 2000년 준공된 T412빌딩은 서울시 강남구 테헤란로 412(대치동 890)에 자리하고 있다. 대지면적 1672.40㎡, 연면적 2만6388.79㎡다. 지하 6층~지상 19층 규모다. 임대율은 86.89%다. 테헤란로 대로변에서 상징성이 있는 건물로 통한다. 지리적으로도 접근성이 뛰어난 곳이기도 하다. 지하철 2호선과 분당선의 더블 역세권으로 역과의 거리는 도보로 1분 정도에 불과하다.

현재 거론되는 가격에 매각을 하게되면 한화자산운용으로선 상당한 수준의 시세차익을 거둘 수 있을 전망이다. 앞서 한화자산운용은 2018년 7월 T412빌딩을 인수했다. 거래가는 1905억원으로, 3.3㎡(평)당 가격은 2386만원이다. 한화오피스일반사모부동산투자신탁6호를 비히클로 활용했다.

거래 당시 T412는 삼성생명 소유의 대치2빌딩이었다. 한화자산운용은 밸류애드(Value-Add) 방식으로 대치2빌딩을 리뉴얼했다. 인수했을 당시 저층부의 상가 관리가 제대로 되지 않고 있었다. 상가 대부분의 임차가 이듬해 끝났고, 저층부에 대한 리뉴얼이 이뤄졌고, 지번을 따서 T412빌딩으로 빌딩명을 변경했다.

인터뷰 결과를 토대로 매각자 측은 내주 우선협상자를 선정할 것으로 보인다. 고려 요소는 가격과 조달여력인데, 이중 조달여력에 조금더 비중을 둘 것이라는 게 시장의 시각이다. 최근 펀딩 시장이 경색돼 있는 탓이다. 딜 종결성에 방점을 두는 선택을 할 것이라는 게 중론이다.

지난해 가파르게 이어진 고금리 기조가 부동산 실물거래 시장에 적잖이 영향을 미치고 있다. 더욱이 높아진 금리에 레버리지 효과를 기대할 수 없게 된 상황이다. 특히 아크플레이스처럼 수천억원의 자금 소요가 필요한 빅딜의 경우 자금 여력이 오피스 거래에 주요한 변수가 되고 있다.

이번 T412빌딩 매각은 수익권자만 교체되는 셰어딜과 통상적으로 활용되는 에셋딜 모두 가능하도록 했다. 셰어딜은 일반 부동산거래 형식과는 차이가 있다. 그동안 국내에선 원매자가 새로운 리츠나 펀드를 만들어 부동산을 취득하거나, 직접 자신의 명의로 매입하는 형태를 보였다. 셰어딜의 이점은 지분거래다 보니 취등록세 등 세금이 발생하지 않는다는 점이 특징이다.

거래 속도면에서도 실물거래보다 간소화되는 특징이 있다. 매매 속도가 한층 빠르다는 이야기다. 이러한 이점이 부각되면서 수년 전부터 셰어딜을 택하는 거래가 늘어나고 있는 추세다. 여의도 하나금융투자빌딩, 센터포인트 웨스트, 신라스테이 해운대점, SK 서린빌딩 등도 셰어딜로 거래가 이뤄졌다. 원매자의 제안에 따라 최종적으로 결정될 것으로 보인다.