이 기사는 2024년 05월 08일 07:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 정부가 발표한 공동주택 가운데 공시가격이 가장 비싼 집으로 'PH129(더 펜트하우스 청담)'가 뽑혔다. 매년 한 차례 발표하는 공동주택 공시가격 순위에서 PH129는 4년 연속 1위 자리를 지키면서 하이엔드 주택의 명성을 이어갔다. PH129를 개발해 공급한 디벨로퍼 '빌폴라리스'는 강남과 청담 일대에서 하이엔드 주택 시장 공급자 입지를 굳히고 있다는 평가다.

◇옛 엘루이호텔 개발, 4년 연속 공시가격 최고가 기록

국토교통부 등에 따르면 올해 공동주택 공시가격이 가장 비싼 곳은 서울 강남구 청담동 PH129로 선정됐다. PH129의 전용면적 407.71㎡ 기준 공시가격은 164억원이다. 전년 162억4000만원보다 1억6000만원 증가했다. 2위에는 올해 처음으로 이름을 올린 '에테르노 청담'이 올랐는데, 전용면적 464.11㎡ 기준 공시가격은 128억6000만원이다.

PH129는 2021년 처음으로 공시가격이 조사됐는데 제도 시행 이래 100억원이 넘는 공동주택으로 최초 기록을 썼다. 이후 올해까지 4년 연속 공동주택 공시가격 왕좌 자리를 놓치지 않았다. 서울 한강 영동대교 남단에 있는 PH129는 대지면적 2588.3㎡, 지하 6층~지상 20층의 1개 동으로 구성돼 있다.

최고층 펜트하우스 2세대를 포함해 총 29세대가 공급됐다. 각 세대는 모두 복층이다. PH는 펜트하우스(PentHouse)의 약자이며, 숫자 129는 지번에서 따왔다. 2017년 9월 착공해 2020년 8월 준공한 PH129는 유명 연예인과 인터넷 강의 강사, 자산가 등이 거주하는 것으로 유명하다.

PH129는 건축사사무소 아라그룹이 설계하고 건설사 현대건설이 시공했다. 시행사는 디벨로퍼 빌폴라리스다. PH129는 옛 엘루이호텔 부지에 세워졌다. 개발 주체는 2017년 3월 설립된 '청담펜트하우스피에프브이(청담펜트하우스PFV)'다. 빌폴라리스와 글로벌 대체투자 전문 안젤로고든 등이 참여했다. 빌폴라리스는 개발 시행권을 청담펜트하우스PFV에 양도하고 우선주로 전환했다.

청담펜트하우스PFV가 취득한 부동산 가격은 910억원에 달한다. 설립 이후 지난해까지 거둬들인 7년간 누적 분양수익은 2200억원이다. 부동산 취득 가격만 고려하면 2배가 넘는 수익을 거둔 것으로 풀이된다. 다만 같은 기간 누적 영업이익은 328억원으로 다소 적은 편이다. 누적 순손실도 7억원으로 집계되면서 개발 사업에 참여했던 투자자들도 배당 수익 등을 기대하기 어려운 상황이다.

실제로 2020년 140억원을 배당하기로 했던 청담펜트하우스PFV는 지난해 말 기준 125억원 상당의 미지급배당금을 인식하고 있다. 여기에 2022년 150억원 상당의 자산이 임대 목적으로 대체된 것을 고려하면 일부 세대는 분양되지 않은 것으로 풀이된다. 실제로 지난해 말 청담펜트하우스PFV가 인식한 분양률은 89.14%에 그친다.

◇민돈기 대표 경영 전면, 특관자 통한 하이엔드 주택 사업 진행

시행사 빌폴라리스가 PH129 개발 사업으로 거둔 수익은 아직 크지 않은 것으로 풀이된다. 20억원에 달하는 배당 수익은 지난해 말까지 미지급된 상황이다. 다만 청담펜트하우스PFV의 존립기간이 오는 2027년 3월까지인 만큼 향후 수익 창출로 이어질 전망이다. 최근까진 단순 용역 제공을 통한 매출을 거뒀다.

PH129가 공동주택 공시가격 최고가로 주목을 받았지만 빌폴라리스는 서울 청담 빌폴라리스와 잠원 빌폴라리스, 잠원 띠에라하우스 등 다수의 하이엔드 공동주택을 공급하면서 시장을 선도한 디벨로퍼로 이름을 알렸다.

빌폴라리스를 경영하는 전면엔 민돈기 대표이사가 이름을 올리고 있다. 1962년생인 그는 빌폴라리스 설립 초기부터 경영을 총괄했다. 다만 민 대표이사의 빌폴라리스 지분 보유 현황은 확인되지 않는다. 지난해 말 기준 신도섭 사내이사가 50% 최대주주로 이름을 올리고 있으며, 민복기 사내이사(24%)와 조은미 감사(20%) 그리고 민정훈 씨(6%) 등이 주주로 참여하고 있다.


빌폴라리스는 엠프런티어즈와 엠엘파트너스 등과 특수관계인으로 묶인다. 이 법인들의 등기 임원들이 대부분 겹치는 것을 고려하면 사실상 동일한 지배구조 아래 있는 것으로 풀이된다. 아울러 이 법인들도 빌폴라리스와 사실상 프로젝트 성과를 공유하고 있다.

이를 고려하면 민 대표이사를 필두로 다수의 법인이 하이엔드 공동주택 공급사업을 펼치는 것으로 해석된다. 실제로 빌폴라리스가 추진하는 개발사업은 확인되지 않는다. 다만 엠엘파트너스가 주주로 참여해 개발 중인 프로젝트로는 '디 아포제 청담'이 있다. 서울 강남구 청담동에 하이엔드 오피스텔 디 아포제 청담을 공급하는 '피에프브이청담502와 피에프브이청담522'에는 엠엘파트너스가 각각 47.5% 지분을 출자했다.