이 기사는 2024년 12월 19일 09시17분 thebell에 표출된 기사입니다

미래에셋자산운용은 대표 부동산 공모펀드인 '미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호투자회사(이하 미래에셋AP 공모1호)'의 기준가가 올랐다. 판교권역(BBD)에 자리한 오피스의 자산가치 상승 덕분이다.

19일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용의 부동산 공모펀드인 '미래에셋AP 공모1호'의 기준가격인 최근 일주일 사이 50원 이상 상승한 것으로 나타났다. 지난 12일 기준 기준가는 1만1305.99원이었다. 이날 현재 1만1359.89원 수준에 기준가격이 형성돼 있다.

기준가 상승은 투자자산의 자산가치 상승으로 설명된다. 미래에셋AP 공모1호는 핵심 자산인 센터원(Center1) 빌딩을 비롯해 분당 미래에셋플레이스, 판교 미래에셋센터(인터에셋홀딩스) 등 국내 오피스와 함께 개발사업 PF 대출, 미국 물류센터, 인도 소재 토지 등 다양한 자산을 기초자산으로 삼고 있다. 비중으로 보면 센터원이 73%로 압도적이다. 이외 판교 미래에셋센터 9%, 미래에셋플레이스 6.7%, 판교호텔 대여금 3.8% 등이다.

이번에 기준가 상승에 기여한 자산은 판교권역 자산인 분당 미레에셋플레이스와 판교 미래에셋센터 등이다. 판교권역 감정평가액이 오르면서 전체 자산가치 증대로 이어졌다.

분당 미래에셋플레이스의 경우 2008년 2월부터 보유하고 있다. 해당 자산은 이전대비 소폭 오른 1013억원으로 평가됐다. 판교 미래에셋센터는 2726억원에서 2743억원으로 늘었다. 펀드 순자산가치 측면에서 보면 총 50억원 가량 상승한 셈이다.

재평가 금액의 상승원인으로 판교권역의 높은 임대료와 낮은 공실률 등이 고려된 것으로 보인다. 미래에셋플레이스는 100%의 임대율을 보이면서 안정적으로 임대수익을 거두고 있다. 여기에 추가적인 임대료 상승에 대한 기대감도 있는 상태다. 평가 당시 시장 상황을 고려한 캡레이트는 6.2% 정도다. 비교대상으로 삼은 빌딩은 앤타워가든과 서현빌딩 등이다.

판교 미래에셋센터는 2014년 4월 말 호텔 개장 이후 안정화된 호텔 운영을 바탕으로 국내외 비즈니스 고객의 지속적인 관심을 받고 있는 자산이다. 판교권역 시장의 높은 수요를 바탕으로 임대료가 완만하게 상승하는 추세에 있다는 게 시장 관계자의 설명이다. 안정적인 임대료 수익 덕분에 전년대비 현금흐름 개선 및 부동산 가치평가 상승으로 유동자산 약 23억원, 비유동자산 약 17억원 정도 증가한 것으로 파악된다. 비교대상으로 삼은 자산은 삼성화재 판교 사옥 등이다.

미래에셋 AP공모1호는 향후 기준가 상승이 이어질 가능성이 높을 것으로 거론된다. 기본적으로 센터원이 안정적으로 임대료 수익을 벌어들이고 있는 가운데 의미있는 성과가 예상되는 프로젝트는 성수동 K 프로젝트 복합개발사업이다. 지난 6월 시공사로 삼성물산을 선정하고 도급계약을 체결한 상태다. 이후 본PF 약정 체결을 완료까지 했다. 2025년 1분기 공사 착수를 목표로 하고 있다.