이 기사는 2025년 01월 31일 07시24분 THE CFO에 표출된 기사입니다

KB부동산신탁은 양호한 재무건전성 지표를 보유하고 있는 신탁사다. 영업용순자본비율(NCR)과 자산부채비율 모두 규제비율을 크게 상회하고 있는 것은 물론 전년 말과 비교해서도 개선됐다. 보유하고 있는 현금 및 현금성자산 규모도 2000억원에 육박한다.

신탁계정대 규모가 전체 신탁사 중 가장 크다는 점은 부정적인 요소다. 대규모 신탁계정대는 대손충당금 설정으로 이어지면서 KB부동산신탁의 순손익 적자를 야기하고 있다. 다만 지난해 대규모 충당금 적립으로 불확실성을 제거한 만큼 2025년을 기점으로 흑자전환이 가능할 것으로 전망된다.

◇NCR·자산부채비율 상위권, 책준신탁 사업장 연내 대부분 준공

KB부동산신탁의 2024년 3분기 말 NCR은 1567.1%로 집계됐다. 금융당국의 규제비율인 150%를 1417.1%포인트(p) 상회하는 수치다. 517.5%였던 2023년 말 대비로도 1000%포인트(p) 이상 개선됐다.

신탁사 건전성을 가늠하는 지표로 함께 사용되는 자산부채비율은 191.7%다. 규제비율 100%를 적용받는 지표다. 2023년 말 149.9% 대비로도 41.8%포인트(p) 증가했다.

재무건전성 개선과 손실흡수능력 제고를 위해 대규모 자금을 조달한 결과다. KB부동산신탁은 지난해 신종자본증권(1700억원)과 유상증자(1500억원)를 통해 3200억원의 자본을 확충했다. 또 2023년 말 4250억원이었던 단기차입금 한도는 2024년 2월 7650억원으로 늘려둔 상태다.

정재후 KB부동산신탁 경영관리부문장(상무)은 "가결산 기준으로 2024년 말 단기차입금은 1400억원인 반면 현금 및 현금성자산은 1700억원에 달한다"며 "안정적인 재무구조를 보유하고 있는 만큼 재무비율 관리와 자산부채만기구조 조정 등에 필요한 추가 조달이 발생할 수 있어도 전체적인 차입규모는 크게 변하지 않을 것"이라고 설명했다.

책임준공확약형 관리형토지신탁 리스크는 마무리 단계다. 2022년 레고랜드 사태 이후 책준신탁 신규 수주를 중단하면서 대부분의 공사가 마무리됐다. 2024년 말 기준으로 15개 사업장이 남아있는 상태로 이들 사업장 대부분이 연내 준공될 예정이다.

◇계정대 회수에 전사 역량 집중, 담보신탁·리츠로 매출공백 상쇄

문제는 기투입된 신탁계정대다. 2024년 3분기 말 기준 KB부동산신탁의 신탁계정대는 9523억원으로 집계됐다. 전체 신탁사 중 가장 큰 규모다. 2021년 말 1187억원이었던 신탁계정대는 2022년 말 2423억원, 2023년 6859억원을 기록하는 등 급증하는 추세다. 2024년 말 기준 신탁계정대 규모는 1조원을 넘어선 것으로 알려졌다.

신탁계정대 증가는 KB부동산신탁의 실적에 부담을 주고 있다. 계정대가 투입되는 만큼 충당금이 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 2022년 말 292원이었던 신탁계정대 대손충당금은 2023년 말 1590억원, 2024년 3분기 말 3066억원으로 확대됐다.

이로 인해 2023년에는 841억원, 2024년 들어서는 1~3분기 누적 기준 861억원의 순손실을 기록했다. 4분기에 신탁계정대 규모가 추가 증가한 만큼 2024년 연간 순손실 규모는 861억원보다 늘어났을 것으로 추정된다.

정 상무는 "사업성 회복을 기대하기 어려운 사업에 대해 대손충당금을 적립하면서 손실을 최대한 흡수한 상태"라며 "충당금 적립으로 불확실성을 제거한 만큼 2025년에는 안정적으로 이익을 시현할 것"이라고 덧붙였다.

KB부동산신탁은 올해를 기점으로 신탁계정대 회수에 전사적 역량을 집중할 계획이다. 지난해까지는 책준 사업장 준공에 주력했지만 올해부터는 회수를 통한 계정대 축소로 최우선 목표를 변경했다. 이미 사업장별 신탁계정대 회수계획을 수립한 상태로 매주 경영진회의 등을 통해 실행내역을 점검하고 있다.

계정대 감소가 시작되는 시점은 올해 하반기로 전망하고 있다. 상반기까지 현재 규모가 유지된 후 하반기를 기점으로 계정대 회수가 본격화될 것이라는 전망이다.

책준신탁 감소에 따른 매출 공백은 저리스크 상품 확대로 상쇄한다. 담보신탁 등 비토지신탁 상품과 일반관리형 토지신탁 상품 확대로 수익을 창출하겠다는 구상이다. 토지신탁 상품도 우량사업장을 중심으로 선별 수주를 진행한다. KB금융그룹 소속인 만큼 계열사 간 시너지 강화를 통해 우량 사업장을 발굴할 예정이다.

정책적 지원이 확대되고 있는 리츠 부문 강화에도 역량을 집중한다. 미분양CR리츠와 프로젝트리츠 등을 적극적으로 설립·운영할 계획이다. 전문인력 충원과 조직개편을 통한 리츠부문 경쟁력 강화도 예정돼 있다.

정 상무는 "신탁과 리츠, 정비사업 부문 경쟁력 강화를 통해 균형잡힌 매출 포트폴리오를 구성하겠다"며 "밸류체인 확장을 통해 부동산 자산관리와 기업형 임대주택 사업 등 다양한 사업을 영위하는 종합부동산금융회사로 진화할 것"이라고 부연했다.