이 기사는 2025년 03월 14일 09시57분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알투자운용은 강서 홈플러스를 매입해 운용 중이다. 다만 때아닌 법정관리 소식에 운용 부담이 가중되고 있는 모양새다. 당장 임대료 지급은 문제가 없겠지만, 시간이 지나면서 차질이 불거질 가능성이 높아서다. 무엇보다 당장 담보대출 만기가 반년여 정도 남았다. 현재 분위기로선 리파이낸싱을 담보하기 어려운 상황이다.

14일 금융투자업계에 따르면 제이알투자운용이 2017년 인수한 홈플러스 강서점의 담보대출 만기가 오는 8월 10일 도래한다. 앞서 제이알투자운용은 2017년 8월 '제이알제24호기업구조조정부동산투자회사'를 비히클로 홈플러스 강서점을 인수했다.

총 인수자금은 3200억원 정도 됐다. 최초 인수했을 때 담보대출 규모는 2310억원 정도였다. 그러다 자산가치가 상승하면서 첫 번째 담보대출 만기일이 도래했을 때 증액해 리파이낸싱에 나섰다. 2022년 8월 단행된 리파이낸싱 이후 총 담보대출 규모는 2840억원으로 불어났다. 그후 지난 2024년 8월 만기가 다시 도래했고, 1년 연장된 상태로 보면 된다.


두 차례에 걸쳐 만기가 연장되는 과정에서 금리는 큰 폭으로 상승했다. 최초 담보대출 당시 금리는 선순위(1829억원) 3.4%, 중순위(482억원) 5.8% 정도였다. 연강 금융비용은 90억원 정도였다.

그후 2022년 첫 번째 리파이낸싱에서 금리가 조정됐고, 5~5.8% 선으로 상승했다. 선순위 금리가 대폭 늘어났고, 총 금융비용도 156억원으로 급증했다. 그리고 지난해 9월 다시 금리가 5.48~7% 수준으로 뛰었다. 다행히 대부분을 차지하고 있는 선순위의 이자율이 소폭 상승했고, 금융비용은 163억원으로 소폭 증가했다. 현재 대주단은 NH농협캐피탈을 비롯해 아이엠뱅크, 전북은행, 제주은행 등 다수의 금융기관으로 구성돼 있다.

금융비 부담이 가중되고 있는 상황에서 지난 3월 4일 홈플러스가 갑자기 회생절차 개시 신청을 하면서 제이알투자운용으로선 악재가 겹쳤다고 보면 된다. 회생절차 개시 신청 이후 제이알투자운용도 곧바로 투자자들에게 위험사실을 고지하기도 했다. "서울회생법원이 홈플러스의 회생절차를 당일 곧바로 결정함에 따라 임대료 매출채권 수취에 불확실성이 생겼다"다고 투자자에게 내용을 밝혔다.

당장 임대료 지급에 자칠이 불거질 가능성이 생겼다는 의미로 보면 된다. 홈플러스의 대외 신인도 하락으로 영업력이 하락하게 되고, 이는 수익성 악화로 이어지게 될 가능성이 높다. 임대료 조정을 요구할 가능성이 있다. 기본적으로 임대료를 배당재원으로 삼고 있다보니 이는 오는 리파이낸싱에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다는 게 시장의 시각이다.

여기서 또 변수는 임대료의 공익채권 포함여부다. 책임임대차 계약에 따라 지급되는 임대료의 경우 공익채권으로 분류하는 경우가 있다. 공익채권으로 분류되면 회생계획과 무관하게 임대료를 지급받을 수 있다. 임대료 지급에 우선순위를 둘 수 있게 되는 셈이다. 다만 회생채권으로 분류되면 우려하는 임대료 미지급 사태가 발생할 수 있다. 이는 법원의 판단에 따라 갈릴 전망이다.

그럼에도 여전히 홈플러스의 정상화에 대한 물음표가 큰 상황이다보니 금융기관을 유치할만한 유인책이 필요할 것이라는 지적이다.

금융투자업계 관계자는 "현재 분위기는 홈플러스가 정상화된다는 전제가 깔리더라도 선뜻 리파이낸싱에 나설 금융기관을 찾기 어려울 실정"이라며 "리파이낸싱을 담보할 만한 반대급부를 운용사가 마련해야 그나마 가능성이 있을 것 같다"고 지적했다.

이어 "여기서 반대급부라고 하면 운용사가 담보를 보충할만한 에퀴티를 추가로 출자하는 것이 한 가지 방안이 될 수 있다"며 "개발이 가능하고 수익성을 담보할만한 사업수지가 나온다면 가능할 것 같다"고 덧붙였다.