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플러스운용, '속초 부동산PF' 리테일 셀다운 [인사이드 헤지펀드]1000억 PF 내 중순위 물량, 수익률 4%대 중반...롯데건설 책임준공 등 신용보강

김시목 기자공개 2020-11-30 08:16:04

이 기사는 2020년 11월 27일 15:26 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

플러스자산운용이 중순위 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 물량을 셀다운(재매각)해 리테일 상품으로 내놨다.

27일 금융투자업계에 따르면 플러스자산운용은 ‘플러스전문투자형사모부동산투자신탁’ 펀드 설정을 앞두고 있다. 이달 말 목표로 100억원 가량을 모집할 예정이다. 만기는 2년 6개월이다. 만기 전 수익률에 따라 조기 청산이 가능한 구조로 설계됐다.

신규 펀드로 유입된 자금은 강원도 속초시 소재 공공주택 개발사업(PF 중순위 트랜치)에 투입된다. 프로젝트는 시티글로벌이 시행사, 롯데건설이 시공사로 참여하고 하나자산신탁이 신탁사 계약을 맺고 있다. 개발사업 완료 시점은 2023년 2월 무렵이다.

전체 PF 규모는 1000억원 수준이다. 플러스자산운용 펀드 100억원 포함 총 200억원이 중순위 트랜치로 참여한다. 선순위의 경우 650억원(일시+한도), 후순위가 150억원 수준이다. 관리형토지신탁을 통해 2순위 우선수익권을 보장받는 조건이다.

플러스자산운용은 안정적 수익 가능성을 보고 상품을 내놨다. 중순위 엑시트 분양률이 50%대 수준인 만큼 현실적으로 리스크 역시 낮다고 판단했다. 근교에 현대건설을 비롯 GS건설, 현대산업개발 등 1군 건설사들이 속속 공동주택을 분양완료했거나 진행 중이다.

펀드가 대출을 실행하는 PF 대상 물건은 속초시 동명동에 위치한다. 지하2층~지상29층 건물로 아파트 총 8동(568세대)과 근린생활시설을 개발하는 프로젝트다. 시공사 책임준공과 미이행시 채무인수 등의 안전장치를 통해 원리금 회수 장치를 마련했다.

해당 개발지역은 아파트 등 공동주택이 계속 준공되고 있는 도심가다. 약 500m 거리 내 위치한 속초시외버스터미널, 속초항여객선터미널 등이 교통환경을 구축하고 있다. 동명동의 경우 노후주택 비율이 많아 지역개발에 대한 기대감이 꾸준한 것으로 알려졌다.

플러스자산운용은 투자자들에게 4%대 중반의 목표 수익률을 제시했다. 높지 않은 수익률을 안정성이 커버한다. 선순위는 3~4%대, 후순위 투자자는 5~6% 가량의 수익률을 예상하고 있다. 각각 엑시트 분양률은 40%대 초중반, 60%대 후반 등인 것으로 전해진다.

수익률이 높지 않은 만큼 상대적으로 안정성을 갖추고 있다. PF 물건지 자체가 지방 중소도시 내 공동주택이 밀집돼있고 시공사 인지도가 높아 준공 시점까지 변수가 덜한 곳으로 분류된다. 시공사인 롯데건설의 경우 수년 동안 국내 도급 순위 최상위권 건설사다.

시장 관계자는 “속초시 내 다수 우량 건설사 아파트 등의 분양률과 계약률이 상대적으로 양호한 만큼 지방임에도 리스크를 떨어뜨리는 요인”이라며 “수익률이 4%대로 책정됐고 롯데건설이 시공사로 참여하는 점도 상대적으로 안정성을 높인다”고 말했다.
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