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한토신 '다산타워' 매입 추진…판교 잇단 투자 '왜' H스퀘어·휴맥스 이어 3번째…테크노밸리 순차적 전매제한 해제로 잠재 가치↑

고진영 기자공개 2021-11-25 07:38:41

이 기사는 2021년 11월 23일 14:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 다산네트웍스 사옥인 ‘다산타워’를 매입한다. 판교테크노밸리 코리아벤처타운에 자리잡고 있다. 코리아벤처타운은 회사 소유 빌딩이 없는 벤처기업들이 컨소시엄을 구성해 싼값에 입주할 수 있도록 지자체 주도로 조성한 단지다.

이 지역은 전매 제한으로 건물 매각이 까다로웠는데 규제 기간이 끝나면서 시장에 매물로 나온 것으로 보인다. 최근 한국토지신탁의 오피스 리츠 포트폴리오가 판교 지역을 중심으로 확대되고 있는 점도 주목할 만하다.

23일 관련 업계에 따르면 한국토지신탁은 경기도 성남시 분당구 삼평동 676에 위치한 다산타워 매입을 추진하고 있다. 인수 비히클(vehicle)로는 리츠를 활용할 전망이며 아직 설립단계인 만큼 본계약은 체결되지 않았다.

해당 리츠는 매매대금을 포함해 총 1520억원 가량을 조달할 전망이다. 이중 555억원을 에쿼티(equity)로 조달하고 나머지는 대출과 임대보증금 등으로 충당한다.

다산네트웍스는 코리아벤처타운 준공 바로 뒤인 2011년 다산타워로 입주했다. 창사 20여년 만에 마련했던 첫 사옥이다. 지하 5층 ~ 지상 10층, 연면적 2만3414m² 규모로 지어졌다. 다산그룹 계열사였던 핸디소프트도 함께 입주했지만 2019년 오상그룹에 경영권이 인수된 이후 본사를 이전했다.

현재 다산타워와 위메이드타워를 포함해 한컴타워, DTC타워 등이 코리아벤처타운에 모여 업무시설 타운을 형성하고 있다.

코리아벤처타운은 판교테크노밸리 일반연구단지 D-3-3필지에 2011년 건립됐다. 당시 엠텍비전컨소시엄이 개발했으며 다산네트웍스의 자회사였던 다산알앤디가 컨소에 포함됐다. 다산알앤디는 그 뒤 다산네트웍스에 2015년 흡수합병됐다. 이밖에 엠텍비전, 아이디스, 디스플레이테크, 아이레보, 와이즈넛, 아이넥반도체, 다윈텍, 알파칩스 등이 컨소에 참여했던 기업들이다.

해당 기업들 가운데 아이레보의 경우 2013년 2만2417㎡ 규모의 사옥을 위메이드엔터테인먼트에 420억원을 받고 매각했다. 이에 따라 컨소시엄 지분을 위메이드에 전량(24%) 양도했으며 위메이드가 2013년 입주해 본사로 사용 중이다.

당시 전매제한에도 불구하고 경기도가 컨소시엄 동의 없이 외부기업에 지분을 매각할 수 있는 길을 열어줬다는 이유로 특혜 논란이 일기도 했다. 판교테크노밸리는 취득 이후 10년간 전매제한 조건이 있어서 컨소시엄 참여자들이 쉽게 지분을 매각할 수 없었기 때문이다. 지분을 팔려면 판교테크노밸리 심의위원회에서 사유가 적정하다고 인정받아야 하고 컨소시엄 참여주주들의 지분변경 합의도 필수조건이었다.

하지만 경기도는 필수 전제였던 컨소시엄의 합의서 제출을 미합의 될 경우 `미합의 사유서`를 제출하면 되는 것으로 변경했다. 전매 승인 여부를 경기도와 심의위에서만 결정할 수 있도록 했던 셈이다. 이에 따라 다산네트웍스 등 컨소시엄 내부에서도 반발이 상당했다. 하지만 이제 10년의 전매제한이 끝나면서 한국토지신탁과 거래 추진이 성사된 것으로 여겨진다.

코리아벤처타운

이번 딜은 한국토지신탁이 올 들어 3번째로 추진하는 오피스 리츠다. 지난해 현대해상 강남사옥(현 코레이트 타워)을 인수한 이후 오피스 리츠 포트폴리오를 빠르게 확대하고 있다. 특히 최근 투자처가 분당과 판교 일대에 집중된 모습이다.

올해 7월 판교 H스퀘어(카카오빌딩)를 약 7000억원에 인수했고 휴맥스 사옥인 분당 ‘휴맥스 빌리지’도 잇따라 사들였다. 휴맥스 빌리지는 분당 수내역 근처로, 탄천을 지나면 바로 판교가 있는 입지다. 매매대금은 2200억원 수준이었으며 현재 휴맥스가 세일앤리스백(Sale&Lease Back) 형태로 임차 중이다.

업계 관계자는 "판교테크노밸리 지역은 전매제한 해제로 추후 매각 가능한 오피스가 순차적으로 나올 전망"이라며 "2030년 업종 제한도 풀릴 경우 오피스 가치에도 더 긍정적으로 작용할 것으로 본다"고 말했다.

판교 권역 임대료는 2013년 이래 꾸준히 상승하고 있다. 전국에서 임차 수요가 가장 높은 것으로 조사됐다. 2021년 2분기 기준 판교 권역 임대교는 평당 7만3100원으로 여의도 권역과 견줄 수 있는 수준까지 올랐다. 실제 판교 권역의 일부 A급 오피스의 실질 임대료가 여의도 프라임급 오피스의 평균 실질 임대료를 상회했다.
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