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부동산 거래가 뚝 끊기면서 실물자산형 펀드들이 당초 계획보다 신탁계약기간을 늘려나가고 있다. 우량자산임에도 불구하고 조달금리 상승에 원매자들이 난색을 표하면서, 멜론자산운용 또한 영화관을 편입한 펀드의 만기를 연장한 상황이다.

17일 금융투자업계에 따르면 멜론자산운용은 지난 13일 만기가 도래한 '멜론에셋전문투자형사모투자신탁제9호'의 신탁계약기간을 최근 1년 연장했다. 지난 2020년 3월 당시 3년 만기로 설정한 실물자산형 펀드의 운용기간을 1년 늘려 매각 적기를 가늠하기 위한 조치다.

'멜론에셋전문투자형사모투자신탁제9호'는 대전광역시 동구 가오동 소재의 'CGV 대전가오점'을 매입한 실물자산형 부동산펀드다. 펀드 설정원본 117억원, 부동산담보대출 214억원, 임차인 보증금 10억원 등 약 340억원의 재원을 조달했다. 이를 통해 코스닥 상장사인 '쎄니트'로부터 CGV 대전가오점을 약 313억원에 매입했다.


당초 계획은 늦어도 연초에 매각을 마무리하는 것이었다. 하지만 지난해 들어 기준금리 인상에 따라 시중금리가 빠르게 치솟으면서, 현재는 실물자산 매입에 상당한 부담이 따르는 상황이다. 통상 실물형 펀드는 대출이자와 부대비용을 제외한 나머지 금액으로 분배금을 지급하는데, 이자비용이 커질수록 예상수익률도 그만큼 줄어들게 된다.

'멜론에셋전문투자형사모투자신탁제9호' 역시 신탁계약기간 종료와 더불어 대출 만기가 함께 도래하면서 리파이낸싱이 이뤄졌다. 이 과정에서 당초 2.6%였던 선순위대출 금리가 5~6% 수준까지 상승했다. 그럼에도 불구하고 안정적 임대수익 수취를 통해 최근에도 3개월 주기의 배당이 이뤄진 것으로 전해진다.

2020년 3월 최초설정 이후 '멜론에셋전문투자형사모투자신탁제9호'의 누적배당금 규모는 약 20억원으로, 연환산 배당수익률 6%를 기록 중이다. 고정임대료 조건으로 장기 임대차계약을 체결한 덕분에 시중금리가 안정화될 경우 더욱 준수한 성과가 예상된다.

멜론자산운용은 지난 2021년 7월 임대차계약 변경 합의서를 통해 임대료 수취 방식을 '월 고정임대료+월 매출수수료' 구조로 재편했다. 2037년으로 예정된 임대차 기간동안 매해 월 고정임대료를 상향 조정되도록 설계해 안정적인 수익구조를 꾸린 것으로 전해진다.

총 임대료로는 월 고정임대료와 '영화 관람을 통해 발생한 순매출액'의 65%를 수취한다. 월 매출수수료의 연간 상한금액선은 약 8~9억원으로, 영화관 업황이 더욱 개선될시 현재 배당금 지급규모에서 일정 금액이 추가 누적될 전망이다.

현재 멜론자산운용은 해당 자산의 매각 시도를 병행하고 있다. 유동성이 공급되기 이전인 2020년 3월 자산을 매입했기 때문에 조달금리 상승세가 둔화될 경우 어렵지 않게 매각을 진행할 수 있을 것으로 판단된다.

멜론자산운용은 CGV 대전가오점 외에도 여러 영화관 실물펀드를 운용 중이다. 멜론에셋 제6호가 롯데시네마 구미공단점을, 멜론에셋 제8호가 메가박스 전남대점을, 멜론에셋 제10호가 CGV 부산대연점을 각각 매입했다.