이 기사는 2023년 05월 16일 15:14 theWM 에 표출된 기사입니다.

베트남은 전체 인구 1억명 가운데 절반 이상이 39세 미만일 정도로 젊은 인구가 많은 국가 중 하나다. 높은 교육열과 특유의 근면함으로 1980년대 한국의 성장잠재력을 빼닮았다는 평가도 받는다.

경제 발전에 따른 부동산 개발이 한창이지만 도시화율은 아직 40% 미만에 그치고 있다. 이에 국내 부동산 자산운용사들이 베트남을 기회의 땅으로 여기고 있지만, 예측 불가능한 현재 변수가 많아 신규 플레이어가 뛰어들기엔 다소 어려움이 있는 시장이기도 하다.

국내 자산운용사 가운데 제이알투자운용이 베트남 투자에 발군의 실력을 뽑내고 있다. 지난 2019년 베트남 현지에서 협업 상대방을 찾던 대우건설과 해외시장 진출 의지가 강했던 제이알투자운용이 손을 맞잡으면서 대규모 개발사업이 순탄히 진행되고 있다.

◇선두주자로 겪은 시행착오...자금조달·변수관리 등 현지역량 구축

제이알투자운용은 현재 베트남 하노이에서 두 건의 개발사업을 진행하고 있다. 먼저 '스타레이크시티 B3CC1 BL 복합개발사업'은 사업비 4억달러 규모의 호텔복합개발사업으로 지난해 10월 본PF에 나서 11월 착공에 돌입했다. 'H1HH1 BL 복합개발사업'은 2억달러 규모의 주택복합개발 사업으로 현재 프로젝트 양수도 및 설계 인허가 단계를 진행 중이다.

국내 기업이 택지개발을 마쳐 사업의 안정성이 보장됐음에도 프로젝트의 완성도를 높이기 위해 인적 자원을 총동원했다. 해외사업 개발을 총괄하는 원동희 제이알투자운용 상무(사진)는 "개발 인허가가 완료된 사업지를 대상으로 부동산 펀드를 설정한 뒤 베트남 시행법인을 만들고 토지양수도 인허가 절차를 거쳐 토지를 매입했다"며 "해외에서의 공사는 현지 자산관리회사에 일임하는 경우가 많으나, 해외 경험이 풍부한 직원을 베트남에 파견해 개발사업 전 단계에 걸쳐 업무를 수행 중"이라고 설명했다.

원동희 상무는 12년 전부터 베트남 투자를, 이란에서도 2년간 관련 업무를 수행했을 정도로 해외 개발사업에 베테랑이다. 원 상무 지휘 아래 움직이는 팀원들 역시 동남아 뿐만 아니라 가나, 리비아, 앙골라 등 중동 및 아프리카에서 경험을 쌓은 인력과 외국계 은행 출신으로 구성돼 있어, 해외개발사업에서 발생 가능한 변수에 대해 사전 점검과 대응을 이어나가고 있다.


물론 베트남 개발사업에 뛰어든 몇 안 되는 국내 운용사로서 현지에서 겪어야 했던 시행착오도 상당했다. 원동희 제이알투자운용 상무는 "지난해 호텔개발사업 역외PF 대출을 준비하면서 국내와 달리 복잡한 구조를 실감했다"며 "당국에서 요구하는 서류 등 챙겨야 할 부분이 상당했던 탓에 어려움이 있었지만 해당 경험을 발판 삼아 베트남 개발역량을 한층 끌어올린 상황"이라고 강조했다.

원 상무는 베트남 부동산시장의 성장성을 높이 평가하면서도 현지의 법 집행체계를 겪어봐야 한다고 강조했다. 그는 "일부 개발도상국의 경우 부동산 법이 개정된다 해도 정확한 가이드라인이 없기 때문에 현지 당국도 어떻게 법을 적용하고 해석해야 할지 주저하는 경우가 있다"며 "담당자의 해석에 따라 적용이 달라질 수 있어 공개질의나 지속적인 논의를 통해 현지에서 부딪히며 경험을 쌓아야 한다"고 덧붙였다.

제이알투자운용은 이번 대규모 개발사업을 바탕으로 주택복합개발사업의 역내PF가 가능한 업체들을 선별적으로 발굴해낸 것으로 파악된다. 아울러 추가적인 베트남 개발사업을 위해 현지업체와 PF 세부조건에 대한 논의를 마치는 등 향후 후발주자들과는 차별화된 강점을 자연스레 구축한 상황이다.

◇높은 수익성 불구 개도국 우려 여전…개발 안정성에 방점

제이알투자운용은 호텔 및 주택복합개발사업에 그치지 않고 향후 데이터센터, 물류센터 개발사업에도 박차를 가하겠다는 입장이다. 국내 건설사만 고집하기엔 한계가 있는 만큼 현지의 우량 건설사를 선별해 그들이 소유한 부지를 매입한 뒤 공동 개발하는 전략으로 사업을 추진 중이란 설명이다.

원 상무는 "베트남은 정부가 토지를 소유하는 한편 토지 사용권을 거래하는 방식으로 개발이 이뤄진다"며 "토지 사용권자를 찾기 힘들거나 불분명해 개발이 지연되는 경우도 있는데, 계획적으로 개발된 택지를 선별할 수 있다면 번거로움을 줄일 수 있다"고 말했다.

이 같은 몇몇 어려움 때문에 베트남 부동산시장의 고속성장에도 불구하고 국내 기관투자자들은 다소 투자를 주저하고 있다는 후문이다. 부동산금융에 특화된 싱가포르 업체들은 블라인드 펀드를 조성해 베트남에 적극적인 투자를 집행하고 있지만, 한국에선 베트남에 진출하기 위한 블라인드 펀드가 아직은 없는 실정이다.

원 상무는 "이번 호텔 복합개발사업은 투자자인 대우건설, KB증권, KDB산업은행 등과 협의해 대주단 모집을 모색했고, 특히 KDB와 같은 국책은행이 함께 해준 덕분에 어려운 상황에서도 PF를 클로징할 수 있었다"며 "베트남과 같은 개도국 해외개발사업의 경우 국내 정책금융기관들의 참여와 지원이 큰 힘이 됐다"고 말했다.

그는 이어 "예상치 못했던 변수들을 겪다 보니 항상 꼼꼼하게 이중, 삼중으로 점검하는 습관을 갖게 됐다"며 "산업은행과 수출입은행, 한국해외인프라도시개발지원공사 등에서 국내 기업들이 진행하는 베트남 개발사업에 많은 관심과 지원을 해주길 바란다"고 덧붙였다.