이 기사는 2023년 05월 04일 16:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

제이알글로벌리츠가 벨기에 오피스 자산을 품고 있는 자(子)리츠를 활용해 사모채를 발행했다. 만기가 정해진 부동산펀드가 아닌 상장리츠인 만큼 환헤지(Hedge) 계약을 연장하는 과정에서 정산금이 발생했고 이를 융통하기 위해 사모채 시장을 찾았다.

제이알글로벌리츠는 상장 때부터 고배당을 메리트로 내세웠기에 배당 전략 변화에 관심이 쏠린다. 다만 금융비용 증가에도 불구하고 배당성향에 미치는 영향은 미미할 전망이다. 연내 공모채 시장을 추가로 활용한다는 계획도 세웠다.

◇올해 들어 두 번째 사모채…환헤지 대응

4일 투자은행(IB)업계에 따르면 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(제이알제26호리츠)는 최근 280억원의 사모채를 발행했다. 만기는 3년, 조달 금리는 7.6%다. 주관 업무는 삼성증권이 맡았다.

제이알제26호리츠는 환헤지 계약을 다시 체결하는 과정에서 발생한 비용을 감당하기 위해 사모채 시장을 찾았다. 통상 부동산펀드는 펀드 만기와 환헤지 계약 만기 시점을 동일하게 맞춘다. 하지만 영속적 성격인 상장리츠의 특성상 환헤지 계약 만기와 부동산 자산 청산이 같은 시기에 이뤄질 수 없어 정산금을 내고 롤오버를 실시했다.

제이알제26호리츠는 3년 전 환헤지 계약을 맺을 때만해도 1300원 중반 선에서 유로화를 매도하기로 했는데 이달 초 만기 시점에 1유로당 1460원을 상회했다. 제이알제26호리츠는 벨기에 브뤼셀에 위치한 파이낸스타워를 품고 있다.

제이알글로벌리츠의 자리츠인 제이알제28호리츠도 연초 같은 이유로 사모채를 발행했다. 지난 1월 2년 만기로 53억원을 조달했다. 이 때 이자율도 7.6%였다.

제이알제28호리츠는 지난해 초 미국 뉴욕 맨해튼에 있는 오피스(498 Seventh Avenue) 인수를 마쳤다. 이 역시 매입 시점에 환헤지 계약을 활용했는데 만기에 원·달러 환율 상승으로 비용을 지불해야 했다.

올해 연이어 7%대 금리로 사모채를 발행했지만 배당금 하락 가능성은 크지 않다. 제이알글로벌리츠는 2020년 상장 후 공모가 대비 연 7.6%의 배당률을 유지해 상대적으로 높은 배당으로 주목을 받았다. 벨기에 오피스 자산의 임대료 상승분을 반영해 이를 상쇄한다는 계획이다.

◇2021년 '흥행 부진' 아픔 이겨낼까

제이알글로벌리츠는 올해 사모채 발행 외에도 공모채 시장을 찾을 예정이다. 2021년 발행한 700억원의 회사채 만기가 도래하면서 차환을 준비 중이다.

당시 공모채는 국내 리츠 중 처음으로 발행된 무보증사채였다. 리츠에 적용되는 예외조항을 활용해 수요예측을 거치지 않는 확정가 지정방법을 택했는데 기관투자자 투심 부진으로 목표액을 채우지 못했다. 미국 맨해튼 오피스 매입을 위해 1300억원 조달을 계획했지만 최종 발행액은 700억원으로 결정됐다. 제이알글로벌리츠는 추가 금융기관 차입에 나서야 했다.

올해는 공모채 흥행 부진을 피하기 위해 만반의 준비를 하고 있다. 우선 등급 스플릿부터 해소하겠다는 전략이다. 제이알글로벌리츠는 한국신용평가로부터는 'A-, 안정적' 평가를 받고 있지만 나이스신용평가로부턴 'BBB+, 안정적' 등급과 전망을 받았다.

등급 상향을 위해 신용평가사와 소통도 이어가는 중이다. 해외 부동산 자산가치 상승 요인을 강조하고 있다. 벨기에 파이낸스타워는 인플레이션 지수 중 하나인 건강지수에 100% 연동돼 임대료가 조정되는데 지난해 말 건강지수가 전년 대비 11% 올랐다. 맨해튼 오피스의 경우 지난해 초 매입할 때만 해도 임대율이 90% 초반이었으나 올해 1분기 말 95%까지 상승했다. 최근 신규 임차도 논의 중이다.

제이알글로벌리츠 관계자는 "현재 증권사와 공모채 발행을 논의 중"이라며 "임대료 상승과 공실률 하락, 감정평가액 상승 등을 설명하고 있다"고 말했다.