이 기사는 2024년 06월 05일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

페블스톤자산운용이 추진 중인 안성일죽 물류센터 개발사업이 난관에 봉착했다. 이슈는 공유지다. 공사중인 물류센터 준공조건에 포함되어 있던 인접공유지로 소유권이 기존 안성시청에서 제3자에게 넘어갔다. 자산운용사 입장에서는 건물 준공조건에 따라 해당 공유지를 확보해야 한다. 다만 안성시의 공매로 해당 공유지를 낙찰받은 낙찰자와의 매매협상에 난항을 겪고 있다.

5일 금융투자업계에 따르면 페블스톤운용에서 추진 중인 안성일죽 물류센터 개발사업이 공유지 문제로 지연될 조짐이다. 앞서 2022년 페블스톤자산운용은 미국계 부동산 투자개발사와 함께 약 2000억원 규모의 펀드를 결성하고 프로젝트에 착수했다. 현재 공사는 약 80% 정도 진행됐다.

개발사업이 시작된 시기는 2021년이다. 당시 개발부지를 소유하고 있던 우석익스프레스 등으로부터 물류센터 인허가를 득한 토지를 확보했다. 이후 이듬해 건축허가를 받고, 2000억 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 일으켜 개발사업에 착수했다. 다만 올해 들어서 순조롭게 이어지던 개발사업에 변수가 발생했다. 개발부지의 준공조건에 포함되어있는 인접 공유지가 발목을 잡았다.

상황은 이렇다. 페블스톤이 원매자인 우석건설로부터 물류센터 인허가를 득한 개발부지를 확보했을 당시 안성시청은 개발부지 인접 안성시 소유 공유지에 대해 토지 사용권을 확보하도록 했다. 원매자인 우석건설은 그 공유지에 대해 2026년 12월까지 사용키로 하는 장기 대부계약을 체결하고, 인허가를 받았다.

페블스톤운용은 우석건설로부터 이 개발부지를 매입하면서 해당공유지 사용권 권리도 이전 받았다. 그후 사업을 진행하던중 2023년 1월 일부 건축변경 인허가를 안성시에 신청하면서 안성시로부터 해당공유지에 대해 사용권이 아닌 소유권을 확보해야 한다는 조건부 인허가를 추가로 받았다.

페블스톤운용은 이에 대해 만일 소유권을 확보해야 한다면 감정평가를 받아 수의계약으로 매입을 요청했다. 안성시는 공유지 매각에 대해 수의계약을 할 수 있는 자체 조례가 구비되어 있지 않다는 이유를 근거로 입찰을 진행해야 한다는 입장을 밝혔다. 페블스톤운용은 관련 유사사례를 기반으로 한 타지역의 지자체의 조례를 근거로 수의계약 요청을 재차 하기도 했지만 받아들여지지 않았다.

페블스톤운용은 해당 공유지가 보전녹지라는 점을 근거로 공매로 나온다고 하더라도 제3자가 입찰에 참여할 가능성이 희박하다고 판단, 안성시의 의견을 받아들였다. 그후 지난 5월 공매가 진행됐다.

공매 결과는 예상과 달랐다. 제3의 인물이 최고가를 제시해 낙찰을 받았다. 낙찰가는 5억1000만원 정도였다. 최초 최저입찰가가 2억7500만원 정도였던 점과 비교하면 상당한 액수다. 객관적으로 산정된 감정평가액의 185% 수준의 가격을 제시하면서 운용사를 제칠 수 있었다. 이 지점에선 이해할 수 없다는 반응이 나온다. 사실상 해당 공유지의 개발업자인 페블스톤외에는 어떠한 개발이 불가한 보전녹지에 대해 통상적인 수준을 벗어난 낙찰가액이었던 터라 이 낙찰에 다른 의도가 있을 수 있을 것이란 의견이 주를 이뤘다.

페블스톤운용에서는 예상치 못한 변수에 적잖이 당혹스러운 상황에 놓인 셈이다. 이러한 결과에 대해 안성시와 협의를 하는 동시에 낙찰자와도 매입협의에 나섰다. 공유지 문제를 해소해야 개발사업에 속도를 낼 수 있기 때문이다. 하지만 낙찰자와의 협의는 낙찰가 이상으로 매입을 진행할 수 없다는 기준을 세웠다.

대신 안성시에서는 페블스톤운용의 입장을 고려해 차질없는 개발사업의 진행을 위해서 관련부서간 TF팀을 구성, 인허가 조건상의 해당공유지를 제척하는 방안 등 적극적인 행정적 지원절차를 진행 중인 것으로 파악된다.

금융투자업계 관계자는 "해당 부지를 제척하고 개발에 나설 수는 있지만, 이마저도 지차제의 준공 승인을 받아야 하는 상황이다 보니 부담이 뒤따르는 상황일 것"이라며 "그나마 안성시에서 TF팀을 만들어서 지원을 하고 있다는 점이 위안거리"라고 말했다.