이 기사는 2024년 07월 25일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH프라임리츠는 국내 최초 재간접 상장리츠이자 프라임급 오피스에 투자하는 리츠다. 코어 자산은 안정성이 강점이지만 상대적으로 수익률은 낮을 수밖에 없다. 공모가를 기준으로 하면 타 상장리츠에 비해 낮은 수준인 평균 5% 안팎의 배당수익률을 주주들에게 제공하고 있다.

NH프라임리츠의 배당 매력은 매각 차익에서 나온다. 재간접리츠이기 때문에 운용 만기가 돌아오는 자산이 주기적으로 매각된다. 지난해 삼성SDS타워가 팔리면서 투자자들에게 주당 400원을 배당할 수 있었다. 연내 더에셋이 매각되면 마찬가지로 대규모 특별배당이 가능할 전망이다.

다만 배당 예측가능성이 낮은 점은 한계로 꼽힌다. 결산일 전에 예상 주당배당금을 공개하지 않고 있다. 재간접리츠 특성상 운용 자율성이 떨어지는 점도 특별배당 등 시점을 예측하기 어려운 이유 중 하나다.

◇2019년 말 코스피 입성, 국내 최초 재간접 상장리츠

NH프라임리츠는 NH농협리츠운용에서 2019년 말 상장시킨 리츠다. NH농협리츠운용의 첫 상장리츠로 2년 뒤인 2021년 말에는 NH올원리츠가 코스피에 이름을 올렸다.

국내 최초 재간접상장리츠다. 재간접리츠는 실물 자산을 직접 편입하지 않고 다른 운용사가 설정한 펀드나 리츠의 수익증권을 기초자산으로 투자한다. 임대수익을 수취하는 게 아닌 펀드나 리츠의 분배금을 받고 이를 다시 배당하는 구조인 셈이다.

NH프라임리츠는 현재 총 4개 수익증권 및 지분증권을 갖고 있다. '서울스퀘어'를 기초자산으로 하는 ARA코리아 펀드와 '더에셋'에 투자한 현대인베스트먼트의 펀드 수익증권을 담았다. '강남N타워'를 담은 KB부동산신탁의 리츠와 '아크플레이스'에 투자한 코람코자산신탁의 리츠 지분증권도 포트폴리오에 포함된다.


◇평균 배당률 낮아, 누적 배당수익률 25% 수준

다른 상장리츠들에 비해선 공모가 기준 배당수익률이 낮은 편이다. 재간접리츠이면서 동시에 투자 섹터를 프라임급 오피스로 국한한 영향이다. 코어 자산은 투자 안정성이 높은 반면 수익률 자체는 높지 않은 특징을 갖고 있다.

IPO 당시 연 5%대 안팎의 배당수익률을 약속했다. 초기 계획과 비슷하거나 조금 낮은 수준의 배당금을 지급하고 있다. 배당률 상향 목표는 따로 제시한 바 없다. 앞으로도 공모가 5000원 기준 5%대 배당률을 유지할 것으로 보인다.

NH프라임리츠의 경우 꾸준한 자산 편입을 통한 배당 상향도 사실상 어렵다. 리츠나 펀드의 지분을 기초자산으로 담고 있기 때문에 운용자산 규모(AUM)가 885억원 수준으로 작다. 대규모 유상증자나 회사채 발행 등 재원 조달 측면에서 한계가 있다는 의미다.

NH프라임리츠의 누적 배당수익률은 공모가 기준 25%로 나타났다. IPO 이후 최근 배당금 지급을 완료한 9기(23년6월~23년11월)까지 주당배당금 합이 1250원이다. 결산 중인 10기(23년12월~23년5월) 주당배당금을 전반기와 같은 131원으로 가정하면 누적 배당수익률은 약 27.6%를 기록할 전망이다.

같은 시기 상장한 롯데리츠와 비슷한 수준이다. 롯데리츠는 NH프라임리츠보다 한 달 앞선 2019년 10월 말 코스피에 입성했다. 11기(24년1월~24년6월)까지 누적 주당배당금 1329원, 누적 배당수익률 26.6%로 나타났다.

롯데리츠가 NH프라임리츠와 달리 상장 이후 특별배당을 지급하지 않은 점은 고려하면 평소 수익률은 롯데리츠가 더 높았던 것으로 풀이된다. 롯데리츠는 배당컷이 있기 전까진 NH프라임리츠보다 평균 1~2%포인트가량 높은 5~6%대의 배당률을 기록해 왔다.

◇코람코자산신탁, 더에셋 매각 중…IRR 20%대 전망

배당 상향보단 오히려 매각 차익에서 나오는 상시적인 특별배당이 NH프라임리츠의 투자 매력으로 꼽힌다. NH프라임리츠가 투자한 펀드 또는 리츠는 각각 운용기간이 정해져 있다. 자산 매각이 활발하지 않은 다른 상장리츠들과 달리 자산 매각 시기가 주기적으로 돌아오는 셈이다.

올해 초에는 첫 특별배당을 지급했다. 지난 9기(23년6월~23년11월) 결산 기준 주당 400원을 배당했다. 공모가 5000원 기준 연 환산 배당률 16%에 달한다.

지난해 10월 삼성SDS타워가 KB자산운용에 매각되면서 펀드 투자자였던 NH프라임리츠는 투자 원금 및 차익을 회수할 수 있었다. 매도자였던 유경PSG자산운용은 삼성SDS타워의 투자 및 운용을 통해 내부수익률(IRR)은 14.54%를 달성했다.

이르면 11기(24년6월~24년11월) 또는 12기(24년12월~25년5월)에 두 번째 특별배당이 지급될 가능성이 높다. 현재 코람코자산신탁이 코크렙제43호리츠를 통해 운용 중인 더에셋을 매각하기 위해 삼성SRA자산운용과 협의하고 있다. NH프라임리츠는 코크렙제43호리츠 지분을 갖고 있는 현대인베스트먼트의 펀드에 재재간접투자했다.

업계에서 예측하는 더에셋 IRR은 20%대를 상회한다. 앞서 코람코자산신탁은 2018년 더에셋을 7500억원에 매입한 바 있다. 삼성SRA자산운용이 이번에 제시한 거래가격은 1조1000억원 수준으로 알려졌다. 매각 차익 3000억원 이상을 회수할 전망이다.

◇예상 주당배당금 미제공, '선배당 후투자' 불가

배당 예측가능성이 낮은 점은 투자 결정을 내릴 때 한계로 작용하고 있다. NH프라임리츠는 상장 당시 6기(21년12월~22년5월)까지의 예상배당률만 제공했다. 매월 IR 보고서를 발표하지만 중장기 배당 계획 내용은 발표하고 있지 않다.

사실상 투자자들이 주주명부가 폐쇄되기 전 투자를 결정할 수 없다는 의미다. NH프라임리츠의 배당 수준은 결산일 2개월 후쯤 알 수 있다. 반면 NH프라임리츠보다 먼저 상장한 신한알파리츠와 롯데리츠는 배당락일 전에 결산기의 예상 주당배당금 수치를 제공한다.

특별배당 시점도 예측하기가 쉽지 않다. 일단 재간접리츠이기 때문에 매각 의사결정을 NH프라임리츠가 내릴 수 없다. 매각이 초기 계획대로 진행되더라도 최근엔 딜 클로징 자체가 어려워서 거래 기간이 연장되는 경우가 많다. 이번 더에셋 매각 역시 최종적으로 거래가 종결될지 여부 및 그 시점이 불투명하다.