이 기사는 2024년 08월 27일 07:25 THE CFO에 표출된 기사입니다.

◇How It Is Now

제이알글로벌리츠 최근 주가가 3600원 안팎으로 떨어졌습니다. 3개월 동안 최고가는 지난 6월 중 기록한 4170원이었습니다. 이후 주가가 점차 하락해 이달 20일에는 장중 최저 3570원까지 내려갔습니다. 이달 초 3980원에서 장을 시작한 점을 고려하면 한달간 약 8%대 주가가 빠졌습니다.

올해 들어 상장리츠들은 주가가 대부분 상승했습니다. 글로벌 기준금리 인하 가능성이 커지면서 투자심리가 회복된 영향인데요. 특히 리파이낸싱으로 타격을 입었던 롯데리츠 등은 4000원 안팎의 가격을 회복했습니다.

반면 제이알글로벌리츠의 주가는 반대로 가는 모습을 보였습니다. 1년 전 만해도 해외 자산에 투자한 상장리츠 중 가장 우수한 펀더멘탈과 주가 안정성을 자랑했는데요. 현재는 4300원선에서 거래되고 있는 KB스타리츠와도 격차가 벌어진 상태입니다.

다만 주가는 3500원선에서 하단을 확인한 것으로 보입니다. 이달 최저 3570원까지 내려갔던 주가가 다시 회복하고 있는데요. 26일 장중에는 다시 3600원대를 회복하는 등 주가가 오르고 있습니다.


◇Industry &Event

제이알글로벌리츠의 최근 주가 하락은 리파이낸싱과 그로 인한 배당컷 우려에서 비롯됐습니다. 제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워와 맨해튼 빌딩을 기초자산으로 담고 있는데요. 이 중 파이낸스타워 인수를 위해 현지에서 실행했던 담보대출 만기가 오는 12월 말 도래합니다. 대출 규모는 7억2390만 유로로 환율 1481원 기준 약 1조720억원을 차환해야 합니다.

저금리 시절 1%대 고정금리에 대출을 받았습니다. 조달금리 상승 및 이자비용 증가가 불가피한 상황인데요. 당초 금리는 연 1.05% 수준이었습니다. 리파이낸싱 조건은 확정되지 않았지만 현재 글로벌 기준금리를 고려하면 연 4%대에서 조달금리가 정해질 것으로 보입니다.

NH투자증권은 이달 중 제이알글로벌리츠의 리파이낸싱 금리를 4.25%로 예측했습니다. 연말 유럽 기준금리(MRO) 3.75%에 50bp를 가산한 수준입니다. 파이낸스타워가 현지에서 우량 자산으로 평가 받고 있어 가산금리는 높지 않은 편입니다.

제이알글로벌리츠는 리파이낸싱 금리를 최대한 떨어뜨리기 위해 다양한 조달 방안을 검토 중에 있습니다. 국내에서 일부 회사채를 발행해 현지 대출 총액을 줄이는 방향도 대안으로 거론되고 있습니다. 다만 투자자들의 부담을 고려해 유상증자는 추진하지 않을 계획입니다.

◇Market View

증권가에선 제이알글로벌리츠의 배당컷이 불가피하다고 보고 있습니다. 하지만 배당이 줄더라도 시가배당률이 6~7%대에 달할 것으로 전망하고 있습니다. 현재보다 주가가 더 떨어질 경우엔 오히려 투자 기회가 될 수 있는 셈입니다.

대신증권은 지난 4월 리포트를 통해 제이알글로벌리츠의 내년 반기 주당배당금을 137원 정도로 예측했습니다. 공모가 5000원 기준 연 환산 배당률은 5.5% 수준입니다. 주가 3500원을 기준으로 한 시가배당률은 7.8%에 달합니다.

다만 위의 가정은 하반기 본격적인 금리인하를 전망한 가운데 3%대 리파이낸싱 금리를 반영해 도출해 낸 값입니다. 4%대에 조달금리가 결정된다면 주당배당금이 더 줄어들 가능성도 있습니다.

이달 발표된 NH투자증권 보고서는 제이알글로벌리츠의 내년 반기 배당을 111원, 104원 수준으로 전망했습니다. 이후 2026년 주당배당금이 120원대로 오를 것으로 관측했습니다. 내년 기준 연 환산 예측 주당배당률은 4.3%입니다. 주가 3500원을 기준으로 한 시가배당률은 6.1%로 계산됩니다.


◇Keyman &Comments

제이알글로벌리츠는 최근 IR 활동을 통해 최근 주가 하락에 대한 견해를 밝혔습니다. 아직 리파이낸싱의 구체적인 방안이 나오지 않은 상태이기 때문에 주가 변동성이 큰 것으로 봤는데요. 제이알글로벌리츠 관계자는 "연내 금융조달이 확정되고 장기 배당전망이 구체화되면 주식시장의 시선이 점차 달라질 것으로 기대한다"고 밝혔습니다.

또 "현지 금융시장의 변화나 자산과 관련한 추가적인 이슈는 없다"고 말했습니다. 구체적으로는 "공매도 금지 조치가 내년까지 연장돼 차입매도는 일체 불가"하다는 점을 설명했습니다. 이어 기관투자자의 손절매가 우려될 수 있지만 차액결제거래(CFD) 설정액 동향에서도 유의미한 변화가 없는 것을 확인"했다고 덧붙였습니다.

향후 리파이낸싱 관련 IR 계획에 대해서도 밝혔습니다. 제이알글로벌리츠 관계자는 "다음달 중 주주서한을 통해 추가적으로 진행된 상황에 대해 보고를 약속드린다"며 "주요 사항은 주주간 차등이 없도록 공시적인 채널을 통해 배포할 것"이라고 설명했습니다.