이 기사는 2024년 08월 30일 15:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

상장리츠 시장이 한단계 도약할 전망이다. 금리 인하가 다가오자 다수 상장리츠들이 신규자산 편입 및 유상증자 등을 추진하고 있다. 이 가운데 투자자들은 주주가치 제고 측면에서 밸류업에 대한 목소리를 내고 있다. 시장의 양적·질적 성장이 기대된다.

◇하반기 7개 상장리츠, 1.1조 유상증자 추진

30일 리츠업계에 따르면 연내 총 7개 상장리츠가 1조1000억원 규모 유상증자를 진행한다. 하반기 중 계획을 밝히지 않은 곳들도 내년에는 신규자산 편입 및 유상증자를 추진할 것으로 보인다. 유상증자에 나섰거나 나설 예정인 상장리츠는 각각 △삼성fn리츠 △코람코라이프인프라리츠 △이지스레지던스리츠 △신한알파리츠 △한화리츠 △디앤디플랫폼리츠 △롯데리츠다.

모두 신규 투자 목적의 유상증자다. 상장리츠의 신규자산 편입과 유상증자는 뗄 수 없는 관계다. 리츠는 배당가능이익의 90% 이상을 투자자들과 나눠야 하기 때문에 여유 재원으로 새로운 자산을 사는 건 불가능하다. 일정 이상 몸집을 키우기 위해선 유상증자가 필수적이라는 의미다.

물론 신규자산 편입과 유상증자를 반드시 동시에 진행하는 건 아니다. 신한알파리츠는 브릿지론 등을 통해 먼저 자산을 인수한 뒤 후속적으로 유상증자를 추진 중이다. 이지스레지던스리츠는 담보부대출을 상환해 신규 투자여력을 확보하기로 했다. 아직 새로운 투자 물건은 정해지지 않았다.

◇적극적 IR·성장 전략 설정 등…주주가치 제고 방안 마련 '촉구'

연초부터는 주주 행동주의 움직임도 커지고 있다. 잠잠했던 시장이 되살아날 조짐을 보이기 시작하면서 밸류업에 대한 요구가 일고 있는 셈이다. 이전까지 대다수 상장리츠들은 유상증자, 리파이낸싱 등 각종 운용상 이슈에 대한 IR 활동에 소홀한 모습을 보였다. 그 영향으로 큰 폭의 주가 하락 등을 겪은 리츠들도 많다.

코람코자산신탁에서부터 물결이 생기기 시작했다. 지난해 11월 코람코자산신탁은 앵커리츠팀은 지분 5% 이상을 보유한 상장리츠 4곳의 주식 보유 목적을 단순투자에서 경영참여로 변경했다. 앵커리츠는 주택도시기금의 3000억원대 자금을 투입해 국내 총 11개 상장리츠 및 상장예정리츠에 투자하고 있다.

지난 4월엔 이지스자산운용 대체증권투자부문이 국내 상장리츠 19곳에 주주서한을 발송했다. 대체증권투자부문은 2017년부터 기관과 공제회 등의 자금을 모아 현재 약 9000억원 규모 포트폴리오를 운용하고 있다. 국내 리츠 투자 규모는 약 5000억원에 달한다.

주주서한은 국내 리츠시장의 장기 성장을 위한 제안 사항들로 이뤄졌다. △자산가치 등을 포함한 부동산 관점의 정보 제공 △적극적인 IR 활동 및 영문 리포트 발행 △리츠와 주주간 이해상충 방지책 마련 등을 요청했다.

뒤이어 5월엔 코람코자산운용이 국내 11개 상장리츠에 주주서한을 보냈다. 코람코자산운용 증권부문이 블라인드 펀드로 투자하고 있는 곳들이 대상이다. 상장리츠별로 최소 5%에서 최대 10%대 후반의 지분을 보유 중이다. 투자 규모는 4000억원대로 알려졌다.

코람코자산운용은 운용 전략 및 성장 목표 설정, 배당 정책 마련 등을 주문했다. 주주가치를 최우선에 두고 상장리츠의 근본적인 목적인 안정적인 배당과 장기적인 성장을 위한 구체적인 방안이 필요하다고 봤다. 코람코자산운용 역시 각 자산관리회사들을 정기 방문 하는 등 요구사항이 반영되고 있는지 지속적으로 모니터할 수 있는 프로세스를 구축할 것으로 보인다.

이 같은 움직임은 개인투자자들로도 퍼져가고 있다. 수백억원대에서 수천억원대 기관 자금을 굴리는 대형 운용사뿐만 아니라 소액주주들도 목소리를 내고 있다는 의미다.

최근엔 제이알글로벌리츠 소액주주들이 모였다. 투자자들은 주주행동주의 플랫폼 액트에서 결집해 대표를 선출한 상태다. 제이알투자운용이 최근 진행 중인 리파이낸싱과 관련해 전환사채 발행 반대 의견을 전하고 배당컷을 최소화하기 위한 대책 마련을 촉구하는 중이다.

올해부터 상장리츠들의 시계가 다시 돌아가고 있다. 신규자산 편입을 재개하고 차례로 유상증자를 진행 중이다. 주가는 지난해 대비 개선된 상태이지만 하반기 대규모 유상증자 이어지는 만큼 변동성을 예측하기 어려운 상황이다. 주주가치를 지키기 위해 행동주의 움직임이 커질 가능성이 제기되는 이유다.

밸류업을 위한 상장리츠들의 자발적인 변화도 요구된다. 이지스밸류플러스리츠는 코람코자산운용의 주주서한에 공식적으로 회신하면서 리츠의 성장 목표와 향후 계획을 구체적으로 발표했다. 이지스밸류리츠는 앞서 상장리츠 최초로 선배당 후투자 정책 도입을 알리기도 했다.

한국리츠협회에 따르면 지난 7월 말 기준 국내 리츠의 총 자산 규모는 98조5500억원으로 나타났다. 리츠 수는 총 384개다. 상장리츠는 현재 24개, 16조1400억원 규모로 시장의 16.38%를 차지한다.