이 기사는 2024년 03월 05일 16시08분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알글로벌리츠가 주당배당금 증액을 결정했다. 최초 공모가를 기준으로 환산하면 연 배당률은 7% 후반대 수준이다. 리파이낸싱을 앞두고 있는 만큼 향후에도 이같은 수준의 배당규모를 유지해 나갈지 관심이 쏠리고 있다.

5일 리츠업계에 따르면 제이알투자운용의 제이알글로벌리츠가 지난달 이사회를 열고 9기(23년7월~12월) 배당금을 기존 주당 190원에서 195원으로 증액하기로 결의했다. 제이알글로벌리츠는 연 2회, 6월 말과 12월 말을 기준으로 반기 배당하는 상품이다.

연 배당률은 7.80%로 환산된다. 최초 공모가인 5000원을 기준으로 한 수치다. 전날 4일 제이알글로벌리츠 종가 4100원으로 재환산한다면 연 배당률은 9.51%를 상회한다. 현재 시점에서 제이알글로벌리츠를 사면 연 9% 이상 현금배당을 받을 수 있다는 의미다.

10기와 11기에도 주당 195원 배당금을 유지할 수 있을 것으로 보고 있다. 임대료를 기반으로 현행 수준의 당기순이익을 예상하고 있는 영향이다. 리파이낸싱 과정에서 자본구조에 변화가 없다면 이번에 결정된 배당금 수준을 지켜내겠다는 계획을 세웠다.

제이알글로벌리츠는 보유 현금을 최대한 주주들에게 우선 배당하는 운용 방침을 정해뒀다. 부동산 경기가 회복되지 않은 상황에서 무리한 자산 편입은 오히려 주주가치를 훼손할 수 있다고 보고 여윳돈을 배당으로 먼저 나누기로 했다.

편입 자산의 임대수익이 상승하면서 이번 증액 배당이 가능했다. 제이알글로벌리츠는 미국 뉴욕 맨해튼빌딩(498 7th Avenue)과 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워(Finance Tower Complex)를 기초자산으로 담고 있다. 이 중 파이낸스타워에서 거두는 임대수익이 늘었다.

파이낸스타워는 벨기에 연방정부 산하 벨기에 건물관리청과 벨기에 국영방송이 각각 99.3%, 0.7%를 임차 중이다. 공실이 없다는 의미다. 모두 중도해지 불가 조건으로 2034년 말까지 장기 임대차 계약이 맺어져 있다.

벨기에 소비자물가지수(CPI)에 해당하는 건강지수 상승률에 연동해 임대료 인상이 이뤄지고 있다. 매년 12월을 기준으로 연간 건강지수 변동폭을 반영한다. 연 임대료는 1420원 환율 기준으로 2022년 6241만 유로(약 890억원)에서 지난해 6905만 유로(약 980억원)로 약 90억원가량 증가했다.

인플레이션에 따라 임대료가 꾸준히 상승하고 있긴 하지만 리파이낸싱에 대한 우려는 남아 있다. 제이알글로벌리츠는 올해 12월 말 약 7억2400만 유로(약 1조500억원) 담보대출 차환을 앞두고 있다. 자산 감정평가액은 지난해 말 기준 14억4000만 유로(약 2조1000억원)로 LTV 50% 수준이다.

당시 금리 1.05%로 조달한 건이라 일부 이자부담 상승은 불가피하다. 다만 올 초 제이알글로벌리츠가 현지 대출기관들과 접촉한 바에 따르면 현재 우량 오피스 선순위 대출의 경우 LTV 50~55%, 이자율 EURIBOR+1.5~2.5% 수준에 가능할 전망이다. 여기에 연중 유럽 금리 하락이 이어질 가능성도 제기되고 있다.

제이알글로벌리츠 관계자는 "기간이 남은 만큼 대주단이 대출 연장에 대한 구체적인 조건을 제시하지는 않은 상황이지만 최근 접촉 결과가 긍정적이었다"며 "향후 모든 경우의 수를 감안해 최상의 조건을 끌어내도록 노력하겠다"고 말했다.