이 기사는 2024년 11월 05일 08:53 theWM 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋자산운용이 뉴욕오피스 펀드의 대출 만기를 1년 연장했다. 이 펀드는 미국 오피스 시장 냉각으로 자산 가치가 하락하면서 매각에 어려움을 겪었다. 이에 올해 펀드 만기를 연장한 데 이어 대출만기도 내년 10월까지 늘리기로 결정했다.

5일 금융투자업계에 따르면 ‘한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁 1호’는 지난달 31일 대출 만기를 연장하는 데 성공했다. 당초 올해 10월 31일 상환 예정이었으나 이를 1년 뒤인 2025년 10월 31일로 늘렸다.


대부분의 조건은 이전과 동일하다. 대주는 기존과 동일한 독일 소재 금융기관인 ‘란데스반크 헤센-튀링겐 지로첸트랄레(Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale), 독일 데카뱅크(DekaBank), 중국건설은행(China Construction Bank), 독일 포스트뱅크(Post Bank)가 유지됐다. 차입 금액도 3억5000만달러(한화 약 4800억원)로 이전과 동일하다.

이자율은 상한까지 상승했다. 2019년 체결한 기존 대출의 이자율은 3.004%였으나 이번에 3.5%로 캡레이트 상한까지 올렸다. 다만 1년간의 이자는 내년까지 유지된다. 이외에 대출 만기 연장 수수료로 원금의 0.1%인 35만달러(약 4억8000만원)을 지급했다.

이번 대출 연장에는 조건이 걸렸다. 자산 매입에 함께한 삼성SRA자산운용의 ‘삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁 제52호’의 사모펀드의 펀드 만기 연장이 이뤄져야 한다는 것이다. 이 펀드의 만기는 2025년 4월 10일로 아직 6개월 가량 남았다. 이에 대주측에서는 공동투자자인 삼성SRA 52호 펀드가 만기가 연장된다는 조건부로 대출만기 1년 연장 옵션을 승인했다.

‘한국투자뉴욕오피스부동산투자신탁1호’는 2019년 10월 22일 판매가 시작된 펀드다. 폐쇄형으로 5년 만기 상품으로 구성됐다. 미국 뉴욕 맨해튼 파이낸셜 디스트릭트 중심부에 위치한 지하 4층, 지상 29층 건물인 ‘195 브로드웨이’ 빌딩이 투자 대상이다. 펀드 설정 당시에는 구찌, 옴니콤 등 유수의 글로벌 기업들이 임차하고 있어 높고 안정적인 배당수익이 기대됐다.

하지만 2020년 코로나19 사태가 터지면서 시장이 냉각됐다. 2021년 1분기 전체 임차면적의 16%를 차지하는 노텔(Knotel)과 모다 오페란디(Moda Operandi)가 임대차계약을 중도 종료했다. 이에 20층, 26층, 27층, 28층에 공실이 발생했다. 새로운 임차인을 구해 26층과 20층 일부를 채웠지만 올해 상반기 총 임대율은 86%까지 떨어졌다.

올해 1층과 지하 1층에 미국 의류업체인 브룩스 브라더스(Brooks Brothers)와 임대차 계약을 체결했지만 아직 임대율은 87.3% 수준이다. 올해 7월 말 기준 잔여 공실은 17층, 18층이다. 공실을 채우기 위해 신규 임차인에 대해 무료 임대기간을 14개월 넘게 제공하면서 운영수익에도 악영향을 받았다.

올해 8월 말 펀드 만기를 5년 연장에 성공했다. 한국투자리얼에셋자산운용은 대출 만기 이전에 자산 매각은 사실상 어렵다는 판단 아래 대출만기 1년 연장 옵션을 행사한다고 밝혔다. 5년이나 연장하는 이유에 대해서는 연장 이후 미국 상업용 부동산 시장이 회복되고, 거래가 활발히 일어나는 시점에 매각하기 위해서라고 설명했다.

한국투자리얼에셋자산운용은 “현재 미국 내 상업용 부동산 시장은 거래가 매우 제한적"이라며 "잠재 매수자들은 정상적인 거래보다는 부실채대출채권(NPL) 매수를 활용한 저가매수를 희망해 정상적인 매각을 위해서는 시간이 필요하다"고 밝혔다.