이 기사는 2024년 12월 16일 15:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 추진 중이던 양양 리조트 개발사업이 끝내 첫 삽을 뜨지 못하고 무산됐다. 대주단은 해당 부지를 공매로 매각해 차입금을 회수한다는 방침이다.

16일 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용이 양양군 하광정리 일원에서 추진 중이던 개발사업이 최종적으로 무산된 것으로 파악된다. 개발사업에 나선지 3년여 만이다.

앞서 마스턴투자운용은 마스턴제140호양양PFV를 통해 개발사업에 착수했다. 마스턴투자운용은 윤당을 비롯해 케이지파트너스, 무궁화신탁, 은민에스엔디 등으로부터 증자를 받아 PFV를 설립했다. 이들 에퀴티 투자자로부터 조달한 자금은 100억원 정도다.

이외 개발부지 매입을 위한 자금은 브릿지론을 조성해 조달했다. 브릿지론 규모는 750억원 정도다. 지역 수산업협동조합과 농업협동조합, 신용협동조합 등으로부터 500억원을 조달했다. 금리는 8% 정도로 책정됐다. 여기에 우미건설도 일부 자금을 댔다. 우미건설은 250억원을 책임졌다. 금리는 12%로 가장 높았다. 해당 브릿지론의 최초 만기는 지난해 말이었다.

해당 자금으로 마스턴투자운용은 5만4460㎡ 규모의 부지를 매입했고, 이곳에 지하 2층~지상 10층, 418호실 규모의 리조트를 짓는다는 계획을 세웠다. 최초 계획은 2022년 말께 본PF로 전환 후 착공이었다. 다만 그즈음 '레고랜드' 사태가 불거졌고, 조달 시장이 급격히 경색됐다. 예기치 못한 변수에 마스턴투자운용은 본PF 조달에 어려움을 겪었다.

결과적으로 본PF 결성으로 이어지지 못했고, 지난해 말 브릿지론 만기가 도래했다. 마스턴투자운용은 이자를 납부하기 위해 40억원을 회사 차원에서 PFV에 지원하기도 했다. 하지만 시간 벌기 정도에 불과했다. 대주단은 더는 사업성이 없다고 판단하고 기한이익상실(EOD)을 선언했다. 이에 조만간 대주단은 해당 부지를 공매에 넘기고 자금 회수에 나선다는 방침이다.

현재 마스턴제140호PFV가 변제해야할 차입금 규모는 900억원에 육박하는 것으로 파악된다. 질권 순위별로 보면 지역 조합들이 1순위, 우미건설이 2순위에 해당한다. 3순위는 전환사채(CB)권자로 프리드라이프와 은민에스엔디, 마스턴투자운용 등이다. 이들을 대상으로 발행된 CB는 68억원 정도다.

해당 개발부지의 취득가액이 572억원이라는 점을 고려할 때 현실적으로 2순위와 3순위는 대부분 가져갈 게 없을 것으로 전망된다. 우선 해당 부지의 잠재 원매자의 경우 개발을 전제고 한다고 봐야한다. 이를 고려하면 워낙 공사원가가 오른 터라 개발원가를 낮추기 위해선 토지매입비용을 줄여야한다.

이에 공매에 참여하더라도 가격을 최대한 낮추는데 주안점을 둘 것으로 예상된다. 결국 취득원가보다 낮은 수준에서 가격이 정해질 가능성이 높다는 이야기인데, 이 경우 2순위와 3순위가 가져갈 몫은 사실상 기대하기 힘들다는 게 중론이다.

이와 관련 마스턴투자운용 측은 "브릿지론 연장이 안되면서 EOD가 발생했다"며 "공매가 진행될 예정"이라고 말했다.