이 기사는 2025년 02월 24일 15시37분 thebell에 표출된 기사입니다

KB부동산신탁이 리츠로 투자한 이천 자석리 소재 물류센터 운용 기간을 연장하기로 했다. 지난해부터 매각을 시도했지만 저온부 공실로 인해 원매자를 찾지 못했다. 대주단과의 협의 끝에 1년의 시간을 벌었다.

리츠의 주식분산 의무도 이행하지 못했다. 부동산투자회사법상 리츠는 1인이 주식 절반 이상을 갖지 못한다. 하지만 이천 물류센터는 다올투자증권이 90% 이상 지분을 보유 중이다. 저온부의 상온 컨버전을 통해 매각을 재타진한다는 방침이다.

◇임대율 60%, 저온부 임차인 구하기 난항

24일 리츠업계에 따르면 KB부동산신탁은 최근 임시주주총회를 열고 'KB이천로지스틱스제5호리츠'를 통해 운용 중이던 '이천 자석리 물류센터' 운용기간을 1년 연장하기로 결정했다. 리츠는 2021년 5월 설립된 뒤 2022년 2월 자산을 매입했다. 운용 만 3년에 맞춰 지난해 하반기부터 엑시트를 추진했다.

하지만 매각은 철회됐다. 저온부 공실로 인해 원매자를 찾지 못한 영향이다. 리츠 투자보고서에 따르면 지난해 9월 말 기준 물류센터의 임대율은 59.56%였다. 상온부는 CJ대한통운이 쓰고 있지만 저온부가 공실로 남아 있다.

저온부 역시 책임임차인이 있었다. 동한이엔지가 쓰기로 했지만 임대료를 납부하지 않으면서 지난해 2월 기준으로 임대차 계약이 만료됐다. 동한이엔지가 원고로서 소를 제기했지만 원고 청구는 기각된 상태다. 하지만 이후에도 항소를 제기해 아직 밀린 임대료를 받지 못하고 있다.

리파이낸싱은 완료됐다. 일부 대주단이 대출 연장에 부정적이었지만 1년간 말미를 얻었다. 선순위 대출에는 동양생명, 우리은행 등이 참여했다. 중순위 대출에는 유안타저축은행, SBI저축은행, 대신저축은행 등이 대주단으로 이름을 올리고 있다.

◇대출 만기 1년 연장진…저온→상온 리모델링 추진

문제는 리츠가 주식분산 의무를 이행하지 못하고 있다는 점이다. 부동산투자회사법상 리츠는 1인이 주식의 절반 이상을 갖지 못하게 돼 있다. 하지만 KB이천로지스틱스제5호리츠는 다올투자증권이 부금일물류세컨드주식회사를 통해 종류주 90.8%를 확보한 상태다. 나머지 보통주 9.2%의 지분은 저온부 책임임차인이었던 동한이엔지가 갖고 있다.

자산 매각과 셰어딜이 모두 어려운 상황이다. 이에 KB부동산신탁과 다올투자증권은 저온부 공실 해소 방안을 찾고 있다. 저온부를 상온 물류센터로 컨버전해 임차인을 유치하는 안이 가장 현실적이다. 실제로 예상 견적을 받는 등 컨버전을 검토 및 추진하고 있다.

물류업계에 따르면 현재 수도권 동남권역의 저온 물류센터 공실률은 70% 이상이다. 사실상 저온부의 임차인을 구하는 건 어렵다는 의미다. 저온부 공실을 해소하면 리츠의 현금흐름도 크게 개선돼 추후 자산 매각이나 셀다운 가능성을 높일 수 있게 된다.

리츠는 제5기(23년7월~12월)부터 당기순손실을 기록 중이다. 반기 배당 리츠인데 6개월마다 약 20억원 안팎의 손실을 내고 있다. 배당가능이익도 마이너스 상태라서 에쿼티 투자자들의 경우 배당금을 받지 못하고 있는 상태다.