이 기사는 2025년 03월 11일 15시51분 thebell에 표출된 기사입니다

캡스톤자산운용이 부산 솔라리아 호텔 매각에 어려움을 겪고 있다. 2017년 사모펀드를 통해 매입한 자산이다. 2023년부터 매각을 본격 추진했으나 적정가격을 제시하는 원매자가 나타나지 않는 상황이다. 호텔 상가도 공실이 발생해 올해 자산재평가 결과에 따라 매각이 더 지연될 가능성이 있다.

11일 업계에 따르면 캡스톤자산운용은 '솔라리아 니시테츠 호텔 부산' 매각을 추진 중이다. 하지만 매수의향자(원매자)가 나타나지 않아 가격 협상 등 실질적 절차는 진행되지 않고 있다.

매각 대상 부동산은 부산 부산진구 부전동 233-16(서면로 20)에 위치한다. 대지면적 991㎡ 부지에 연면적 1만749㎡, 지하 2층~지상 15층 규모다. 부산 지하철 서면역에서 도보로 10분 정도 거리이고 서면로와 인접해 있다.

캡스톤자산운용은 지난 2017년 5월 사모펀드 '캡스톤 UL ASIA HOSPITALITY 일반사모부동산투자신탁 7호'를 활용해 자산을 매입했다. 매입부대비용을 제외한 취득가격은 407억2000만원, 부동산 거래가액은 363억원으로 책정됐다. 당시 신한은행으로부터 200억원, 신한투자증권 자금보충약정 특수목적법인(SPC) 엔젤레스제십이차로부터 100억원을 조달했다.

애초 어반라운지가 베스트웨스턴 유엘 부산호텔로 자산을 소유하고 있었다. 그러다 하우자산운용이 2017년 3월 28일 매수했다. 한 달 뒤인 4월 27일 캡스톤자산운용은 선순위 대주단으로부터 대출받은 돈으로 매매대금을 납부하며 새 주인이 됐다.

캡스톤자산운용이 매입하기 전 엔엔알호텔즈인터내셔널코리아㈜가 호텔 전체에 대해 임대차계약을 맺었다. 계약기간은 올 4월부터 2027년 3월 말까지 총 10년이다. 엔엔알호텔즈인터내셔널코리아는 일본의 서일본철도㈜(Nishi-Nippon Railroad Co. Ltd.)의 호텔부문 회사다. 서일본철도는 서울 명동에서도 솔라리아 니시테츠 호텔을 운영하고 있다.

매입 당시 설정된 펀드의 존속기간은 3년이었다. 이후 지속적으로 연장되며 현재 만기는 2025년 9월 30일까지다. 이 펀드는 솔라리아니시테츠호텔 부산 실물자산을 매입해 호텔임차인인 엔엔알호텔즈인터네셔널코리아 및 상가임차인으로부터 발생하는 임대 및 관리비 수익을 투자자에게 분배하는 구조로 설정됐다. 최종 목표는 호텔자산 매각시 매각에 따른 수익을 지급하는 것이다.

하지만 건물 저층부 및 지하 상가가 공실이 높아지며 올해 자산 재평가에서 자산 가치가 깎일 가능성도 존재한다. 상가 공실과 금리 상승으로 인해 유동자금이 부족해지면서 지난해 하반기부터는 배당금도 지급하지 못하고 있다.

이에 자산 매각의 향방도 불투명해진 상황이다. 캡스톤자산운용은 그동안 매각을 여러 차례 시도했으나 원매자와 가격 협상에 실패해왔다.

캡스톤자산운용은 당초 펀드를 처음 조성할 당시 설정했던 운용기간인 3년 이내에 부동산을 처분해 시세차익을 거둘 계획이었다. 하지만 코로나19가 확산되며 매각 계획을 철회했다. 2020년 7월 담보대출 리파이낸싱을 실행하며 새마을금고로부터 345억원을 조달했다.

코로나19 이후에도 매각은 여러 차례 불발됐다. 2022년 하반기 자산 매각을 추진했지만 금리 인상 여파로 매수의향자와 적정가격에 대한 이견을 좁히지 못했다. 이듬해에도 원매자가 나타났지만 매각가 합의를 이루지 못했다. 지난해는 상향된 가격으로 제안이 들어왔으나 막바지 협상에 실패했다.

다만 캡스톤자산운용 측은 현재 자산 정상화를 통해 적정한 가격에 매각이 이뤄질 수 있도록 노력하고 있다는 입장이다. 매각 주관사는 별도로 두지 않고 자체적으로 추진 중이다.

캡스톤자산운용 관계자는 "지난해 금리를 낮춰 리파이낸싱도 진행했으며 상가 공실을 채우는 작업을 진행 중"이라며 "좋은 가격을 제시하는 원매자가 나타나면 적극 타진할 계획"이라고 말했다.

캡스톤자산운용은 지난해 6월 담보대출 리파이낸싱을 통해 대출금리를 낮춘 바 있다. 앞서 담보대출 만기가 도래한 2023년 7월 대출 만기를 연장하며 금리가 연 4.3%에서 연 6.4%로 인상됐는데, 지난해 연 5.0%로 신규 대출약정을 체결한 것이다. 만기는 올해 9월 28일까지다. 대주단은 기존 새마을금고 14개 기관에서 신한은행 및 4개 기관(우리은행, 광주은행, 광안신협, 울산행복신협)으로 변경됐다.

호텔 업황이 개선되고 있는 점도 긍정적인 신호다. 부산 솔라리아니시테츠 호텔도 코로나19 팬데믹이 끝나며 영업실적 회복세를 보이고 있다. 2023년 연간 총 49억6000만원의 매출이 발생했다. 2024년에는 외국인 관광객 증가 영향으로 전년 대비 14% 증가한 56억7000만원의 연매출을 기록했다.

업계 관계자는 "올해는 역대 최대 규모 외래 관광객 유치를 위한 정부의 글로벌 마케팅 강화와 금리 인하 기조가 지속됨에 따라 외국인 관광객 증가가 예상된다"며 "이로 인해 호텔 영업환경이 개선되며 호텔 매각가도 상승할 것으로 예상된다"고 말했다.

실제로 코로나19 이후 외국인 관광객 수가 회복되면서 호텔업계는 호황을 보이고 있다. 객단가도 지속 상승해 호텔 운영에 따른 수익성 개선이 기대된다. 호텔 부동산 거래도 2023년 4000억원에서 2024년 1조8000억원으로 뛰었다. 상업용 부동산 서비스기업 JLL은 올해 호텔 거래 자금은 2조2000억원까지 증가할 것으로 전망했다.