이 기사는 2025년 03월 26일 14시09분 thebell에 표출된 기사입니다

JB자산운용이 투자에 나선 '머큐어 앰배서더 서울 홍대' 매입 거래가 이달 중 클로징 국면을 맞이할 전망이다. 당초 외국계 투자자(LP)들의 불확실성 인식과 수익률 조건 조율 등으로 거래 마무리에 진통을 겪었으나 이달 말 일본 측 이사회 일정이 잡히며 성사 가능성이 높아졌다는 관측이 나온다.

26일 투자업계에 따르면 JB자산운용은 머큐어 앰배서더 홍대를 기초자산으로 한 부동산 펀드 설정을 앞두고 있다. 해당 자산의 매입 클로징을 이달 내 마무리 짓는 것을 목표로 협상을 이어가고 있다. 이 자산은 현대자산운용의 부동산 펀드 소속으로, 거래가 성사되면 JB자산운용이 서울권역에서 확보하는 첫 번째 실물자산이 된다.

머큐어 앰배서더 홍대는 서울 마포구 동교동에 위치한 중형급 비즈니스 호텔로, 인근의 관광·상업 수요와 연계해 안정적인 수익 창출이 가능하다는 평가를 받아왔다. 외국인 관광객 유입 회복, 홍대 상권의 꾸준한 유동 인구 덕에 실적 회복세를 보이고 있는 자산이지만 동시에 해당 상권 내 경쟁 호텔과의 가격 경쟁, 임대 수익률 방어 한계 등도 변수로 지적돼 왔다.


클로징까지는 만만치 않은 난관이 이어졌다. 가장 큰 장애물은 외국계 투자자들의 한국 시장에 대한 리스크 인식이다. 이번 거래에는 일본계 토테츠홀딩스를 비롯한 외국계 기관투자자들이 LP로 참여할 예정이다. 이들은 한국의 정치·경제적 불확실성에 대한 우려를 제기하며 기대 수익률 상향을 요구한 것으로 전해졌다. 실제 투자자 면담, 현장 실사 등에서 긍정적 반응을 보였으나 투자 확정을 앞두고 다시 관망하는 태도를 보이며 협상이 지연됐다.

복잡한 투자 구조 역시 걸림돌 중 하나였다. 이번 거래 에쿼티 투자에는 우선주 1종, 2종 등 복수 클래스가 포함돼 있어 수익 분배 우선순위에 따라 LP들 간 견제 심리가 형성됐다. 특정 투자자의 수익률 조건이 상향되면 다른 투자자들도 동일한 수준을 요구하는 식이다. 이 같은 상황은 최종 투자 확정 시점이 늦춰지는 데 영향을 줬다.

JB자산운용은 수익률 요구에 대응하기 위해 조달 금리 인하 가능성을 타진하는 동시에 투자 구조 전반의 조정을 모색하고 있다. 호텔 자산에서 발생하는 임대수익을 현실적으로 끌어올리기 어렵다는 점에서 조달금리 조정이 사실상 유일한 수단이라는 평가다. 다행히 시장 금리가 지난해보다 일부 하락하면서 외국계 투자자 측 요구 수준을 일정 부분 수용할 수 있는 여건이 마련됐다는 후문이다.

JB자산운용은 그간 대체투자 시장에서는 인프라 및 해외 부동산 펀드 중심의 전략을 펼쳐왔다. 이번 머큐어 앰배서더 홍대 딜은 JB자산운용이 서울 내 상업용 실물자산에 직접 투자자로 나서는 첫 사례로, 향후 국내 리테일 부동산 시장 진출을 가늠하는 시험대 성격도 있다. 운용사 입장에서도 안정적인 임대 기반을 확보한 자산을 중심으로 실물 포트폴리오를 구축하는 데에 의미를 두고 있다.

거래 성사 가능성은 최근 들어 높아지고 있다. 기존 펀드의 주요 LP인 일본 토테츠홀딩스가 이달 말 이사회를 열고 본건 투자를 안건으로 상정할 예정이다. 해당 안건이 승인될 경우 곧바로 클로징 및 펀드 설정이 가능하다는 게 JB자산운용 측의 설명이다. 이르면 4월 중 펀드 설정까지 마무리될 수 있다는 관측도 나온다. 업계 관계자는 "이번 거래는 단일 호텔 매입 이상의 의미가 있다"며 "JB자산운용이 서울 상업용 부동산 시장에 본격 진입하는 신호탄이 될 수 있다"고 말했다.