이 기사는 2025년 04월 18일 15시15분 theWM에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 두산건설 논현동 사옥을 매각한다. 포트폴리오로 편입한 지 5년여 만이다. 강남권역(GBD)에 있는 자산인 만큼 다수의 부동산 운용사들의 관심이 이어질 전망이다. 물론 두산건설과 남은 임대차 계약이 3년 정도 남아있다는 점과 해당 오피스를 100% 보유하고 있지 않다는 점은 가격에 부정적인 요소로 꼽힌다.

18일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 두산건설 논현동 사옥 매각에 나설 참이다. 조만간 주관사 선정을 위한 자문사를 대상으로 입찰제안요청서(RFP)를 발송할 예정이다.


이지스자산운용으로선 해당 자산을 인수한 지 5년여 만에 투자금 회수에 나서는 셈이다. 앞서 이지스자산운용은 2020년에 우여곡절 끝에 두산건설 논현동 사옥을 인수했다.

이지스자산운용은 당시 매도자였던 하나대체투자운용이 진행한 입찰에서 우선협상자로 선정되지 못했다. 차순위 협상자로 남았다. 우선협상자로 선정됐던 곳은 블루코브자산운용이었다. 다만 블루코브자산운용이 재원 조달에 실패하면서 인수절차를 매듭짓지 못했다. 블루코브자산운용이 금융권 대출에 어려움을 겪은 탓이다.

26개 금융회사에 대출을 의뢰했으나, 모두 결과물을 얻어내지 못한 것으로 알려졌다. 핵심 임차인 두산건설의 M&A 불확실성과 신용도 문제가 자금조달에 걸림돌이 됐다는 분석이다. 이후 매도자 측은 고심 끝에 이지스자산운용과 협상 테이블을 차렸다. 이지스자산운용에게 기회가 넘어온 셈이다.

이지스자산운용이 제시한 두산건설 논현동 사옥의 가격은 3.3㎡당 2450만원 수준이다. 이는 최고가를 제시했던 블루코브자산운용의 2570만원보다 조금 낮은 수준이었다. 총 매매가격을 기준으로 보면 100억원 가량 차이가 나는 액수다. 연면적 기준 이지스자산운용이 제시한 가격은 2360억원 수준이다. 매도자 측이 고심했던 이유이기도 하다. 그럼에도 재입찰을 진행하는 것보다 딜 종결성에서 높은 점수를 받은 이지스자산운용과 진행하는 게 더 득이 된다고 판단했다.

두산건설 논현동 사옥은 강남권역에 자리하고 있는 터라 무난히 새 주인을 맞이할 것으로 점쳐진다. 물론 변수가 없는 것은 아니다. 이지스자산운용이 부분 소유하고 있다는 점과 마스터리스 계약을 맺고 있는 핵심 임차인인 두산건설과의 잔여 임대차 계약기간이 3년 남짓에 불과한 상태다.

우선 이지스자산운용은 두산건설 논현동 사옥의 79.95%를 보유하고 있다. 나머지는 두산그룹 계열인 오리콤이 20.05%를 보유하고 있다. 면적으로 보면 전체 연면적 3만9874㎡ 중 3만1877.78㎡을 이지스자산운용이 보유하고 있는 중이다. 세부적으로 보면 지하 1층~지상 2층, 지상 7층~지상 20층이다.

문제는 부분 소유일 경우 밸류애드를 시의적절하게 추진하기 어렵다는 점이다. 보통 리뉴얼을 위해선 소유자 100%의 동의가 필요하다. 지향점이 다를 경우 동의를 구하는 데 애를 먹기 일쑤다. 동의를 얻기 위한 출혈이 뒤따를 가능성도 배제할 수 없다.

이와 함께 두산건설의 임대차 기간도 오는 2028년이면 종결된다. 계약 연장 여부가 이번 딜에 적잖이 영향을 미칠 것으로 보인다. 핵심 임차인의 존재는 임대료 수익이라는 측면에서 펀드의 운용 안정성을 보장해주는 요소다. 단기간에 빠져나간다면 매물로서 가치를 떨어트리는 요소가 된다.

이런 이유에서 지리적 이점 덕분에 거래실패 가능성은 거의 없지만, 가격엔 부정적인 요소가 될 것이라는 게 대체적인 시각이다. 금융투자업계 관계자는 "오피스 거래에 모두 핵심적인 요소들"이라며 "리스크가 제대로 해소가 되지 않는다면 가격에 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없을 것"이라고 지적했다.