이 기사는 2012년 11월 22일 16시49분 thebell에 표출된 기사입니다

모건스탠리 PE(AHI Holding B.V)가 대주주로 있는 케이알원기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)가 지난 2007년 대우건설로부터 사들인 옛 대우빌딩(서울스퀘어빌딩)의 인수대금 리파이낸싱(Refinancing)을 추진 중이다. 2010년에 이어 두 번째 리파이낸싱이다.

22일 관련업계에 따르면 케이알원CR리츠(이하 케이알원)가 연기금 등 기관투자가들을 상대로 6200억 원 규모의 리파이낸싱을 제안한 것으로 확인됐다. 업무용빌딩 담보대출 금리가 지난해에 비해 1% 포인트 가량 떨어져 금융비용 절감을 위한 리파이낸싱이다.

딜(deal) 관계자는 "업무용빌딩에 따라 개별적으로 차이는 있겠지만, 지난해 6%에 가까웠던 업무용빌딩 담보대출 금리가 올해 들어 5% 아래로 떨어지는 추세"라고 전했다.

케이알원은 2007년 10월 16일 10년 만기로 리츠 설립인가를 받았고, 같은 해 11월 서울스퀘어 건물 및 주변 필지를 9600억 원에 매입했다. 당시 국민은행 등 주요 국내 금융기관으로부터 6820억 원을 차입했다. 나머지 자금은 대주주인 AHI Holding B.V와 경찰공제회 등 6개 기관이 출자했다.

케이알원은 다시 2010년 10월 국민은행을 비롯한 7개 금융기관으로부터 6000억 원을 선순위로, 한신상호저축은행 등 10개 저축은행 등으로부터 200억 원을 후순위로 각각 조달해 기존 대출금을 상환했다.

또 싱가포르계 투자회사가 설정한 펀드인 CHAMOMILE(AMT) PTE. LTD에게 이자율 15%와 22.5%의 사채를 각각 발행해 819억 원과 460억 원에 자금을 조달했다.

대출금과 사채는 2013년 10월 7일 만기일에 일시 상환되며, 토지와 건물 및 AHI Holding B.V가 보유한 케이알원의 주식이 담보로 제공됐다.

케이알원은 당시 리파이낸싱에 성공했지만 이자부담을 키웠다. 최저 6.5%에서 최대 22.5%의 금리가 적용돼 금융비용이 불어났기 때문이다. 이자비용은 2009년 403억 원을 시작으로 매년 급증해 작년에만 703억 원에 달했다.

케이알원은 2008년 말까지 57억 원 규모의 순이익을 냈지만, 2009년 44억 원의 적자를 냈다. 이어 2010년 504억 원, 2011년 330억 원, 2012년 3분기 말 누적기준 372억 원 규모의 순손실을 기록했다. 특히, 올해 3분기 75억 원 규모의 영업이익을 냈지만 이자비용만 192억 원에 달해 114억 원의 손실을 냈다.

케이알원은 6200억원 규모의 리파이낸싱으로 조달 금리를 1%포인트만 낮추더라도 연간 60억 원 가량의 금융비용을 절감하게 된다.

빌딩업계 관계자는 "최근 업무용빌딩 담보 대출 금리 하락으로 (업무용빌딩에 투자하는) 리츠나 펀드들의 리파이낸싱 추세가 당분간 지속될 것으로 보인다"고 전망했다.

서울스퀘어빌딩은 중구 남대문로 5가 541번지 일대에 위치한 지하2층~지상23층 규모의 업무용빌딩으로 연면적 13만2793㎡에 달한다. 이 빌딩의 임대율은 2011년 92.7%까치 치솟았다가 2012년 3분기 말 현재 65.9%로 떨어졌다.