이 기사는 2012년 12월 04일 11:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

동탄2신도시 분양사업을 진행하는 건설사들이 관리형토지신탁으로 몰리고 있다. 프로젝트파이낸싱(PF)대출 금융기관과 시공사가 관리형토지신탁으로 분양을 진행하면 사업장 부실로 인한 위험부담을 줄일 수 있기 때문이다.

4일 금융권에 따르면 동탄2신도시 내년 초 분양을 계획 중인 신안건설산업과 롯데건설 등은 관리형토지신탁으로 사업을 추진 중이다. 또 지난 10월 분양한 KCC건설도 같은 방식으로 사업구조를 짜 분양을 실시했다.

신안건설산업은 지난해 8월 아시아신탁과 관리형토지신탁을 체결했다. 농협중앙회 500억 원, 새마을금고연합회 300억 원 등 토지대금 1615억 원 중 절반 가량만 금융권에서 조달했고, 나머지 821억 원은 자체자금으로 마련했다.올해 6월 말 토지대금 잔금까지 납입을 완료했다.

신안건설산업은 지난 2010년 한국토지주택공사(LH공사)로부터 동탄2신도시 A32블록을 낙찰 받았다. 이 택지에 913가구를 공급하고, 분양은 내년 2월 목표로 하고 있다.

롯데건설도 코리아신탁과 관리형토지신탁계약을 체결했다. 롯데건설은 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행해 조달한 자금으로 2000억 원이 넘는 A28블럭의 토지대금을 납입했다. 분양시점에 맞춰 본PF를 일으키려 했으나 일정이 연기돼 미룬 상태다.

롯데건설은 올해 동탄2신도시 첫 번째 동시분양에 참여하려했으나 유일하게 중대형평형을 공급한다는 부담감을 떨치지 못하고 분양일정을 미뤘다. 업계에서는 내년 2월 분양에 나설 것으로 보고있다.

KCC건설은 한국자산신탁과 관리형토지신탁을 계약해 올 하반기 동탄2신도시 분양에 참가했다. KCC건설은 동탄2신도시 A27블럭에서 사업을 진행하고 있다. 2009년 외환은행으로부터 900억 원 규모의 본PF를 완료해 745억 원 규모의 토지대금 납입을 완료했다.

이처럼 동탄2신도시 건설사들이 관리형토지신탁으로 분양을 실시하는 이유는 글로벌금융위기 이후 분양시장 침체로 개발사업 리스크가 커졌기 때문이다. 건설사들이 PF 신용보강을 기피하면서 관리형토지신탁 수요가 늘어났다.

관리형토지신탁은 토지라는 담보의 훼손 가능성을 낮춰 시행사리스크를 줄여주는 장점이 있다. 2007년 대구 지역 한 아파트 사업장에서는 모 시행사가 대주단 몰래 땅을 팔아 잠적하는 등 과거 시행사가 토지를 이용해 불법적인 행동을 했던 사례가 많다.

건설업계 관계자는 "시행사의 불법적 행동 뿐만 아니라 파산시 신탁사가 시행의무를 이행하므로 사업장 부실 위험을 줄일 수 있다"며 "시행사리스크를 줄이기 위해 은행들이 건설사에게 관리형토지신탁을 요청하는 사례가 많다"고 설명했다.

관리형 토지신탁은 시행사가 파산해도 토지와 사업 시행권이 신탁사로 넘어와 사업을 정상적으로 계속할 수 있다. 형식적으로는 신탁사가 시행자이지만 시공사가 책임준공 또는 책임분양 방식으로 그 역할을 대신한다.

신탁사 관계자는 "관리형토지신탁으로 분양사업을 벌일 때 시행사 부실위험에 대비해 우량 시공사를 선정하고 책임준공을 약정한다"며 "시행사와 시공사가 동반 부실화될 경우에는 신탁사가 직접자금을 마련해야 하는 차입형토지신탁으로 전환해야 하므로 대손위험 부담이 불가피하다"고 말했다.