이 기사는 2013년 12월 26일 15:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

저금리·저성장 기조가 이어지면서 올해 국내 기관투자가들의 해외부동산 투자가 큰 폭으로 늘어났다. 그동안 국민연금, 한국투자공사(KIC) 등이 글로벌 자산운용사를 통해 직접 투자해왔지만, 올해부터는 중소 연기금 및 공제회, 보험사 등이 적극적으로 참여하면서 해외부동산 펀드 설정액이 전년 대비 3배 가까이 불어났다.

◇ 설정액 1조 9276억원…전년 대비 약 3배↑

26일 더벨이 조사한 자료에 따르면 올들어 신규 설정된 해외부동산펀드의 설정 금액은 1조 9276억 원인 것으로 집계됐다. 전체 84개 자산운용사 가운데 8곳이 해외부동산 투자에 나섰고 투자 건수만 14건에 달했다.

지난해까지만 해도 해외부동산에 대한 기관투자가들의 관심은 적었다. 국내 자산운용사 6곳만 투자를 진행했고, 투자 건수도 8건에 불과했다. 설정액은 6827억 원으로 올해의 3분의 1 수준에 불과했다.


그러나 올들어 상황은 달라졌다. 지난 2월 하나다올자산운용이 우정사업본부와 행정공제회 등으로부터 각각 400억 원씩 출자받아 투자한 호주 멜버른 '씨티웨스트폴리스콤플렉스'를 시작으로 기관투자가들은 조금씩 관심을 보였다. 이후 10월을 제외하고는 매달 투자가 이뤄졌다.

지난 6월 '버냉키쇼크' 이후 채권가치가 급락하면서 대체투자의 일환으로 해외부동산이 각광 받기 시작했다. 실제로 상반기에는 투자가 5건에 그친 반면 하반기에는 9건으로 대폭 늘어났다. 설정 규모 역시 상반기(7817억 원)보다 하반기(1조 1459억 원)에 2배가량 많다.

특히 7월에만 미국 워싱턴의 '워싱턴하버', 호주 시드니 '포시즌호텔', 미국 MBS(주택저당채권) 등 3건이 투자됐다. 펀드 설정액만 5064억 원에 달하고 있다. 8월과 12월에도 2건씩 투자됐고, 설정액은 각각 3069억 원, 948억 원이다.

채권보다 수익성이 좋고 주식보다 리스크가 낮다는 점이 투자 매력을 끌어올린 것으로 보인다. 올해 설정된 다수의 해외부동산펀드의 경우 예상수익률이 6%대를 웃돌고 있다. 이 때문에 조달금리가 높은 공제회는 물론 연기금, 보험사 등이 해외부동산에 관심을 가질 수밖에 없다는 분석이다.

업계 관계자는 "과거에는 국민연금 등 일부 대형 기관투자가들을 중심으로 글로벌 자산운용사를 통해 해외부동산 투자가 이뤄졌다"며 "반면 올해에는 중소형 기관투자가들이 국내 자산운용사를 통해 적극적으로 시장에 참여하고 있다"고 말했다.


◇ 투자 트렌드, '에퀴티→대출채권' 이동

해외부동산에 대한 투자 매력이 높아지면서 투자 유형도 점차 변해가고 있다. 국내외 기관투자가들의 수요가 높아지면서 선진국 부동산 시장이 금융위기 이전 수준을 회복했고, 이에 따라 국내 기관투자가들도 에퀴티(Equity)보다는 대출채권(메자닌 포함)을 선호하는 분위기다.

올해 14건의 해외부동산 투자 가운데 대출채권 투자는 5건이다. 이 가운데 상반기에는 지난 5월 영국 홀리데이인 호텔 61곳을 담보로 한 대출채권에 투자하는 '현대유퍼스트사모부동산투자신탁13' 단 한 건에 불과했다. 설정액은 1593억 원이다.

반면 하반기에는 4건의 투자가 이뤄졌다. 7월 미국 MBS(주택저당채권)에 투자하는 '에프지RED사모부동산투자신탁 1'(110억 원), 8월 영국 첼시하버디자인센터 선순위 대출채권에 투자하는 '현대유퍼스트사모부동산투자신탁14'(1210억 원), 12월 영국과 미국에 위치한 상업용부동산 대출채권에 투자하는 '에프지유로RED사모부동산투자신탁 1(748억 원)'와 '에프지USRED사모부동산투자신탁 3'(200억 원) 등이다. 설정 규모는 2268억 원에 달한다.

이 같은 투자 유형의 변화는 연초 이후 해외 부동산에 대한 투자 수요가 높아지면서 큰 매각 차익을 기대하기 힘들어졌다는 점에 기초한 것으로 풀이된다. 그러다 보니 수익률은 상대적으로 낮지만 원금이 보장되고 안정적인 쿠폰을 기대할 수 있는 대출채권 투자를 선호하는 모습이다.

업계 관계자는 "최근 테이퍼링의 영향으로 시장이나 환율의 변동성이 커지면서 대출채권에 대한 인기가 늘고 있다"며 "그중에서도 5~6%대 수익률을 기대할 수 있는 중순위채권(Mezzanine: 메자닌) 투자의 수요가 많다"고 전했다.

*중순위채권(메자닌) 포함