이 기사는 2016년 05월 25일 16:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

모두투어그룹은 호텔사업을 본격화하면서 지난 2014년 호텔 전문 리츠인 '모두투어자기관리부동산투자회사(이하 모두투어리츠)'를 설립했다. 이후 상장을 저울질하던 모두투어리츠는 지난 4월 유가증권시장 상장을 위한 주권 예비심사 신청서를 제출했다.

국내에 호텔 3곳을 보유한 모두투어리츠는 계열사인 모두스테이에 운영을 맡기고 있다. 호텔 임대료 수익으로 운영자금을 충당하고 있다. 하지만 지난해 매출규모는 30억 원 수준에 머물렀다. 오는 2018년까지 국내외 호텔 20곳을 거느린 자산 5000억 원 규모의 리츠로 거듭나기 위해서는 상장을 통한 자금 유치가 필수적이라는 분석이다.

◇모두스테이와 호텔 3곳 위탁 운영, 매출·임대료 배분 계약

지난해 모두투어리츠는 매출액 30억 2301만 원, 영업이익 10억 2755만 원을 기록했다. 전년대비 매출은 234.5% 늘었고, 영업이익은 흑자로 전환했다.

모두투어리츠는 서울 중구 명동1·2호점, 경기 화성시 동탄점 등 호텔 3곳을 보유하고 있다. 명동1호점은 2014년 11월, 명동 2호점은 2015년 1월, 동탄점은 올 1월에 각각 개관했다.


호텔 운영은 모두 모두스테이가 맡고 있다. 모두스테이는 호텔 운영을 통해 발생한 매출 44%를 모두투어리츠에 지급키로 계약을 맺었다. 최소보장임대료를 지급한다는 내용도 있다. 명동 1호점은 15억 원, 명동 2호점은 13억 원을 각각 최소 임대료로 지급해야 한다. 최소보장임대료는 5년간의 계약 만료 이후 매년 3%씩 인상된다.

3호점인 동탄점의 경우 계약 내용이 다소 다르다. 임대 계약 기간은 10년으로 객실수입의 43% 부대수입의 10%를 각각 모두투어리츠에 지급한다. 대신 호텔 부대시설에 대해선 고정 임대료 3000만 원의 지급 계약을 맺었다. 최소보장임대료는 11억 원으로, 5년 뒤부터 3% 이내 범위에서 재조정된다.

모두투어리츠는 '객관적이고 투명한 기준과 절차에 의한 사업자 선정'을 이유로 각 호텔에 대한 운영자 입찰을 진행했지만 결국 사업자로 계열사인 모두스테이가 선정됐다.

모두스테이는 계약에 따라 지난해 명동1호점과 명동2호점에서 각각 16억 6380만 원, 3억 5921만 원을 모두투어리츠에 지급했다. 지난해 매출액은 77억 원이다. 매출 절반가량을 모두투어리츠에 지급한 셈이다.

코스피 상장예비심사 청구를 한 모두투어리츠는 앞서 지난 2년간 유상증자를 통해 호텔 매입 자금을 조달했다. 모두투어리츠는 법인 설립 이후 총 5번의 유상증자를 통해 자본금을 228억 원으로 늘렸다.

모두투어리츠 주주는 모두투어네트워크(29.21%) 정상만 모두투어리츠 대표( 0.37%), 김희철 자유투어 사장(0.18%), 우종웅 모두투어 회장의 아들인 우준열 팀장(0.18%) 등으로 이뤄져 있다. 이밖에 여행업체 크루즈파와 관계자들(22.75%), 예식장 운영업 법인 휴민시티 (13.94%), 해라즈인베스터(9.85%), 삼영글로벌(5.22%), 조선냉장(3.65%), SK증권(3.65%) 등이 지분을 나눠 갖고 있다.

◇호텔 담보 1금융권 단기 차입, 부족자금 충당

모두투어리츠는 유상증자를 통해 자본을 확충했지만 호텔을 매입 자금을 마련하기엔 턱없이 부족했다. 부족자금은 금융기관 차입으로 메웠다.

2015년 말 기준 모두투어리츠의 자본총계는 276억 원, 부채총계는 332억 원으로 각각 조사됐다. 장단기차입금이 330억 원으로 부채 대부분을 차지했다.


모두투어리츠는 신한은행에서 140억 원, 하나은행에서 190억 원을 각각 빌렸다. 이자율은 2.65~3.41%이다. 지난해 지출한 이자비용은 11억 원으로 전년 6억4050만 원보다 72% 늘었다. 자금은 대부분 부동산 투자에 활용됐다.

특히 스타즈호텔 명동1호점과 명동2호점이 담보로 제공됐다. 장부가 273억 원의 명동1호점은 외환은행에 168억 원, 산은캐피탈에 104억 원씩 근저당이 설정돼있다. 명동2호점에 대해선 신한은행이 168억 원 차입금담보 근저당을 설정했다.

하나은행에서 빌린 190억 원 가운데 140억 원은 오는 2017년까지 일시 상환해야 한다. 신한은행 대출금 만기는 오는 2019년이다.

현재 수익 구조로는 자력으로 대출금을 상환하기 벅찬 상황이다. 유상증자 외에 마땅한 대안이 없는 실정이다. 모두투어리츠가 상장에 나선 것도 이와 무관치 않다는 분석이다.

모두투어리츠는 향후 중저가 비즈니스호텔 투자에 주력해 5년 내에 객실 3000실을 확보한다는 계획이다. 투자규모는 3000억~5000억 원으로 추산된다. 대부분 자금을 주식연계증권 발행과 금융기관으로부터의 차입으로 충당한다는 방침이다. 모두투어리츠가 예상하는 공모 주식수는 235만 주이며 공모금액은 141억 원이다.