이 기사는 2017년 03월 21일 07:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

내년 완공 예정인 '위례지웰푸르지오'에 투자하는 사모펀드가 리테일 시장에 나왔다. 16개월 동안 연 5% 후반의 수익률을 거둘 것으로 예상되면서 시중은행 자산가들의 뭉칫돈이 몰렸다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코리아에셋투자증권은 지난달부터 시중은행 고액자산가들을 대상으로 '코리아에셋 하남위례지웰푸르지오 전문투자형사모투자신탁 1'을 판매했다. 고객 1인당 최소가입 금액은 4억 원 선인 것으로 전해진다.

펀드는 최근 설정됐으며 모집 규모(200억 원)를 모두 채웠다. 만기는 16개월이며 고객들에게 제시된 목표수익률은 연 6.5%(세전)다. 은행 신탁 보수를 차감할 경우 5% 후반.

2018년 2월 완공 예정인 '위례 지웰 푸르지오' 조감도. 경기도 하남시 위례택지개발사업지구 33-3에 위치해있다. (출처: 주식회사 신영)

이 펀드는 전체 자산을 위례지웰푸르지오 신축 공사의 자산유동화대출(ABL·Asset Back Loan)에 투자한다. 개발사업의 시행사인 (주)신영이 얻게 될 사업이익을 기초자산으로 하는 ABL 대출채권에 투자하는 형태다.

특수목적회사(SPC)가 시행사(신영)에 대출하기 위해 조달한 금액은 총 400억 원. 펀드는 이 중 50%인 200억 원 어치의 대출채권을 편입한다. 투자원금은 향후 분양수입 잔금에서 1순위 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 2순위 공사비를 제외한 액수로 상환할 예정이다.

투자자들은 3개월마다 이익분배금을 받는다. 펀드가 목표수익률(6.5%) 이상의 수익을 달성할 경우, 투자자는 초과분의 10% 만큼을 코리아에셋투자증권에 지급해야 한다.

리스크가 없는 건 아니다. 해당 물건이 준공되지 못하면 원리금 상환이 어려울 수 있다. 시행사(신영) 및 시공사(대우건설)가 파산하거나 사업 시행을 위한 자금 확보가 안 되는 경우가 이에 해당한다. 준공 후 미입주 상태가 지속될 땐 대출채권 상환에 난항을 겪게 될 수도 있다.

코리아에셋투자증권은 관리형 토지신탁의 방식으로 사업을 진행하고 있어 안정적이라는 입장이다. 대우건설이 책임준공 확약도 하고 있어 완공은 무난할 것으로 보고 있다. 대우건설의 현재 신용등급은 기업어음 A2, 회사채 A로 우수한 편이다.

코리아에셋투자증권 관계자는 "사업주체가 (주)신영에서 아시아신탁으로 이전돼있고, 대우건설이 책임준공을 확약하고 있어 원금손실이 일어날 가능성이 아주 낮다"며 "대우건설이 최근 회계법인으로부터 감사의견 '적정'을 받은 점도 신용리스크를 낮추는 요인이 될 것"이라고 말했다.

위례지웰푸르지오는 경기도 하남시 위례택지개발사업지구 33-3 에 위치해있다. 7개동 784실로 구성되는 주거형 오피스텔로 2018년 2월 완공될 예정이다. 84㎡ B형 1개호를 제외하고 오피스텔 및 근린생활시설은 분양이 모두 완료된 상태다. 평당(3.3㎡ ) 분양가는 1967만 원이었다.

부동산 업계 관계자는 "위례신도시는 최근 수도권에 분양된 택지개발지구 중 수요자의 선호도가 가장 높은 지역 중 하나"라며 "이미 분양가 대비 프리미엄이 형성돼 있고 주거편리성, 강남접근성도 높아 잔급미납 위험은 극히 낮다"고 분석했다.