이 기사는 2018년 06월 22일 16:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 올해 공모 부동산펀드 론칭에 힘쓰고 있다. 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 두 곳에 동시 투자하는 공모펀드를 완판시킨데 이어 건국대 인근 복합상업시설에 투자하는 공모펀드를 선보일 계획이다. 앞으로 이지스운용은 리테일 시장을 겨냥한 양질의 공모형 부동산펀드도 다수 출시하겠다는 구상이다.

22일 금융투자업계에 따르면 이지스운용은 '이지스리테일부동산투자신탁194호'의 판매에 돌입할 예정이다. 이번에 나온 펀드는 서울시 광진구 자양동 소재의 '몰 오프 케이(Mall of K)'에 투자하는 상품이다. 만기는 5년이며 KB국민은행에서 단독으로 판매될 계획이다. 펀드의 모집은 오는 25일부터 28일까지 진행된다. 모집이 완료되면 29일에 설정한다. 기대수익률은 6% 중반 가량이다.


투자에 필요한 총 금액은 596억원 정도로 부동산 담보대출로 352억원 가량을 조달하고 펀드로 210억원을 모집할 계획이다. 선순위 대출이 310억원 가량, 후순위 대출 52억원이다. 선순위와 후순위 대출금리(고정금리)는 각각 연 3.60%, 연 5.46%이다. KB국민은행 관계자는 "전 지점에서 판매가 되는데 기대수익률 자체가 높은 반면 모집 금액이 적어서 판매에는 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다"고 평했다.

해당 펀드는 광진구 자양동 9-4에 위치한 '건대 CGV 복합상업시설'에 투자한다. 대지면적은 2982.5㎡(902.2평), 연면적은 1만 3068.11㎡(3953.1평)이다. 건물규모는 지하 3층, 지상 4층으로 올해 1월에 사용승인이 떨어졌다. 주요 임차인으로는 CGV와 ABC마트이며 총 29개의 임차인과 계약을 맺은 바 있다.

지난 5월 기준 면적 가중 평균 잔여임대차기간은 약 8.7년으로 펀드 만기보다는 길다. 매월 2억 5700만원의 임대료가 유입된다. 특히 전체 면적의 약 33%를 임차하고 있는 CJ CGV는 임대기간이 총 15년으로 2033년까지 계약되어 있다. '매 3년마다 3%씩 임대료 상승', '연간 누적관람객수가 70만명을 초과분의 매표순매출액의 15%를 별도로 정산한다'는 조건 등이 포함되어 있다.

이지스운용 측은 △해당 건물의 입지 △교통 △상권 측면에서 투자매력도가 있는 것으로 봤다. 건물이 위치한 곳은 2호선과 7호선 환승역인 건대입구역으로부터 걸어서 5분 거리이며 버스를 이용한 접근성도 높은 것으로 분석했다. 또 인근에 양꼬치 거리가 있고, 2015년 코오롱인더스트리 FnC가 커먼그라운드 선보이면서 상권 활성화에 기여하고 있다고 봤다.

이지스운용 측은 펀드 만기는 5년이지만 투자기간이 2년 6개월이 경과한 날부터 자산매각을 추진할 계획이라고 명시했다.

다만 최근 금리인상기에 접어들고 있어 부동산 가격의 하락가능성이 있다는 점은 투자할 때 유의해야 할 점으로 지적된다. 대출로 조달한 금액 역시 만기가 3년이기 때문에 추가로 대출연장을 할 시기에는 조달금리가 높아질 여지가 있어 부동산 실 투자수익률이 낮아질 가능성 또한 배제할 수 없다.

부동산업계 관계자는 "당장은 매 분기 수익률이 잘 나올 수 있지만 금리상승기에 접어들고 있기 때문에 향후 엑시트(Exit)가 수월하지 않을 수 있다"며 "당장의 기대수익률만 보기보다는 매각 계획을 꼼꼼하게 살펴서 투자하는 게 바람직하다"고 설명했다.

한편 최근 들어 이지스운용은 공모 부동산펀드 론칭에 박차를 가하고 있다. 지난해 법무법인 바른빌딩에 투자하는 '이지스코어오피스공모부동산투자신탁제117호'를 시작으로 총 6개의 펀드를 선보였다. 올해에는 고양시 화정동과 제주시 연동 개발사업에 대한 선순위 PF대출에 투자하는 '이지스부동산투자신탁187호'과 강서 마곡지구와 하남 미사지구 개발사업에 대한 선순위 PF대출에 투자하는 '이지스부동산투자신탁 196호'로 각각 340억원과 645억원을 모은 바 있다.

앞으로 이지스운용은 공모 부동산펀드를 선보이는 데 힘쓴다는 입장이다. 이지스운용 관계자는 "공모 부동산펀드의 경우 사모 쪽에서 소화가 되지 않는 상품을 내놓는다는 편견이 있다"며 "리테일 시장에 판매하는만큼 보다 양질의 부동산펀드를 출시할 것"이라고 밝혔다.